Skip to content

Dua Cara Menghitung DBR

September 5, 2007

follow me: @novriirza

Jika kita hendak mengambil kredit di bank, kita mengenal adanya istilah DBR atau debt burden ratio. Yaitu ratio seluruh cicilan terhadap pendapatan bersih atau take home pay (THP). Istilah DBR juga dikenal dengan IIR atau Installment to Income Ratio, atau Payment to Income (PTI) ratio. Besaran persentase DBR tergantung kebijakan masing-masing Bank, umumnya 33,3% s.d. 40% THP. Pada dasarnya ada dua metode perhitungan DBR. jika sebelumnya calon debitur telah memiliki cicilan (kendaraan, rumah , atau bahkan cicilan kartu kredit):

Pertama; DBR sepenuhnya dihitung dari pendapatan bersih (THP = take home pay). Artinya jumlah seluruh cicilan tak boleh lebih dari persentase DBR yang telah ditentukan misalnya 40%. Bank-bank yang menggunakan metode ini misalnya Bank Danamon dan Bukopin.

Kedua; DBR cicilan kedua dihitung dari THP – cicilan pertama, artinya yang menjadi dasar perhitungan DBR adalah THP yang telah dikurangi cicilan. Dengan metode ini sebenarnya total DBR bisa lebih dari caps yang ditentukan tadi (misalnya 40%). Nah, contoh bank yang menggunakan metode ini adalah Bank Niaga.

Untuk mempermudah pemahaman, kita ambil ilustrasi sebagai berikut;

David Beckham dan Victoria menikah dan memiliki total take home pay atau THP sebesar 10 juta rupiah. Beliau hendak mengajukan KPR. Pada saat yang bersamaan, sebelumnya Beckham telah mencicil mobil mereka dengan cicilan 2 juta rupiah. Dengan asumsi bahwa DBR yang berlaku adalah 40% dari THP, maka Beckham akan memiliki dua kemungkinan besaran cicilan berdasarkan dua perhitungan di atas:

Dengan menggunakan metode pertama, Beckham hanya punya peluang mencicil KPR maksimal 2 juta rupiah sebulan. Angka ini didapat dari : 40% X 10 juta = 4 juta. Karena sudah ada cicilan mobil 2 juta rupiah, maka ia hanya bisa menambah 2 juta lagi.

Dengan menggunakan metode kedua, Beckham memiliki peluang lebih besar, yakni:
(10 juta – 2 juta) X 40% = 3,2 juta rupiah.

Jika kita ambil asumsi suku bunga yang berlaku 10% efektif dan tenor 15 tahun, maka dengan metode pertama Beckham hanya berhak mendapat kredit maksimal 185 juta (cicilan sekitar 1,99 juta). Sedangkan jika menggunakan metode kedua Beckham bisa mendapat plafon hingga 295 juta rupiah (dengan cicilan 3,17 juta).

Selain kedua metode di atas, perhitungan bank dalam mengukur kemampuan membayar juga ada yang menggunakan perhitungan biaya hidup, yakni menghitung beban pengeluaran rumah tangga calon debitur ditambah emergency fund. Biasanya hasil perhitungan ini akan lebih besar dibanding menggunakan sistem DBR. Bank yang menggunakan metode perhitungan biaya hidup ini misalnya adalah Bank Panin.

Semoga bermanfaat. follow me: @novriirza

Posting Terkait:
Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating

About these ads
81 Komentar leave one →
  1. September 5, 2007 10:16 am

    wah … kebetulan aku lagi gugling ginian … tengkyu tengkyu :)

    *langsung print tanpa ijin* :lol:

  2. September 5, 2007 10:17 am

    tapi kok david beckham+victoria :?

  3. Anto permalink
    September 5, 2007 10:36 am

    thanks buat pencerahannya seputar KPR.

    pertanyaan selanjutnya nih
    mengenai rekening koran tuh gmn ? selain melihat transferan gaji, apa lagi yg dianalisa ?
    apakah nyari saldo terendahnya?
    atokah menghitung cash flow nya saja ?

    trus dari sekian yg dianalisa oleh bank (RK, THP, lama kerja,jmlh tanggungan dll) yg paling berpengaruh apa ?
    berapa prosentasenya ?

    terima kasih atas sharing nya…

  4. September 5, 2007 11:52 am

    @teh Joerig
    boleh langsung di-print. Soal Beckham+Victoria, entah kenapa lewat aja nama itu waktu ngetik tadi pagi ;)

    @Anto
    mutasi rekening untuk melihat pola konsumsi dan turnover rekening itu, sehingga bisa “dibaca” pola konsumsinya.

    Soal faktor penentu, gak ada yang dominan mayoritas. Yang pasti pertama dihitung adalah kemampuan membayar, artinya berkait dengan penghasilan dan beban cicilan. Karena penghasilan itulah yang menjadi source of repayment utama dari sini. Soal agunan adalah second way out, Jadi, meski Bank bukan lembaga lelang dan agunan bukan fokus utama namun nilai agunan juga sangat penting manakala Bank terpaksa mengambil alih karena debitur gagal bayar. Nilai agunan itu ditentukan hasil appraisal atau penilaian bank. Penilaian ini didasarkan pada lokasi, kualitas bangunan, kelengkapan dokumen (sertifikat, IMB), fasilitas sosial/umum, dan cepat-lambatnya waktu yang dibutuhkan dalam memasarkan properti di wilayah itu.

  5. September 6, 2007 2:34 pm

    info bermanfaat

    kalo sudah info yang beginian
    pint… terus kaboooor….
    hehehehe

  6. September 6, 2007 2:42 pm

    Hehehe…

    *kejar Cak Peyek*

  7. September 6, 2007 3:23 pm

    Bunganya gimana pak? Kalo dapat lebih banyak tapi bunganya juga tinggi kan juga repot.

  8. September 6, 2007 4:18 pm

    @Bang Erander
    Untuk bunga biasanya sih beda tipis antar Bank. Sekarang rata-rata 9-11%. Itu memang berpengaruh teradap besaran cicilan yang berarti juga berpengaruh terhadap besarnya palfon yang bisa diambil. Makanya mesti rajin komparasi antar bank.

  9. yugo permalink
    September 6, 2007 5:28 pm

    Jika kita ambil asumsi suku bunga yang berlaku 10% efektif dan tenor 15 tahun, maka dengan metode pertama Beckham hanya berhak mendapat kredit maksimal 185 juta (cicilan sekitar 1,99 juta). Sedangkan jika menggunakan metode kedua Beckham bisa mendapat plafon hingga 295 juta rupiah (dengan cicilan 3,17 juta).

    Bagaimana perhitungannya koq bisa dapat plafon 185 juta ?? ada detailnya ??
    thanks

  10. September 6, 2007 5:45 pm

    Coba iseng-iseng masuk ke website bank, Mas dan coba simulasi cicilan, saya coba tadi sudah coba upload tapi gagal.

  11. Anto permalink
    September 10, 2007 7:28 am

    mas novri…
    saya dah coba apply di niaga syariah, ternyata DBR disitu dihitung dengan metode pertama. untuk niaga konvensional blom saya coba, kemungkinan sama gak dgn niaga syariah ?

    ada info lagi gak mas ttg bank yg cara menghitung DBR nya dengan metode kedua ? BII ato BNI gmn tuh ?

    trima kasih banyak atas informasinnya ya

  12. September 12, 2007 7:39 am

    Saya sudah ketemu sama Niaga konvensional dari cabang Tebet, mereka pakai metode kedua kok. Kalo BII atau BNI, saya belum pernah ngobrol. Nanti kalo saya dapat info saya update.

  13. Nice Mommy permalink
    Oktober 30, 2007 1:36 pm

    Dear Novri..

    Aku ada rencana ambil KPR, harga rumah 160jt-an all in exclude biaya KPR (biaya KPR itu apa dan brp). Developer kerjsama dgn Niaga konvensional.

    Sedang ada promo DP 10%. Kita rencana join income kemungkinan untuk bisa di aproved brp persen dgn kondisi kita tidak punya cicilan apa2 (mobil, motor) kecuali kartu kredit citibank dan selalu dibayar lunas setiap bulan dgn asumsi pemakaian sekitar 2jtan perbulan (one bill ; Listrik, tlp, air).

    Maunya ambil yg 20thn cicilan/ bulan 1.5jtan…., DP 10% masuk g yah…

    Masukannya dunk…. secara maunya yg syariah.

    thx

  14. November 5, 2007 8:58 am

    Maaf ya, telat baca, maklum kome-mu terjaring akismet, disangka spam.

    Dengan asumsi harga rumah 160 juta, dan DP 10% maka sisa yang mesti diangsur adalah 144 juta. Dengan asumsi bunga 11% maka cicilan 1,5 juta sudah bisa memenuhi persyaratan karena dengan semua asumsi di atas (pokok 144 juta, bunga 11%, dan tenor 20 tahun) maka cicilan akan sebesar Rp. 1.486.351.

    Biaya KPR itu antara lain, biaya provisi (biasanya 1% dari nilai pokok hutang), biaya administrasi, biaya notaris, BPHTB (Biaya pengalihan hak atas tanah dan bangunan), biaya appraisal, dll.

  15. November 16, 2007 5:48 am

    Mas novri mau tanya nih…
    Kalau kontribusi keuntungan terbesar dari sebuah Bank tuh dari mana sih? Dari kredit, SBI, Fee Based Income, pasar uang, Inter Bank Call Money atau dari mana?
    Terus kalau Bank2 umum pada naruh uangnya di BI dlm bentuk pembelian SBI, Lalu Duit yg ngumpul di BI tuh di putar kemana sih sama BI-nya?
    Makasih ya…

  16. November 16, 2007 8:00 am

    @baynurwi,
    soal keuntungan, tergantung Bank-nya. Kayak BCA, keuntungan terbesar rasanya dari fee based dan SBI, karena loan to deposit ratio (LDR) nya rendah, artinya pendapatan bunga kredit juga rendah. Bank seperti Danamon dengan tingkat LDR tinggi dan NPL relatif rendah, bisa diasumsikan bahwa pendapatannya terbesar dari pendapatan bunga kredit. Pasar Uang dan interbak call money juga bisa jadi pemegang porsi terbesar, biasanya itu bank-bank asing yang ada di Indonesia. Mereka dapat dana murah dari luar, dan mereka lempar di pasar uang Indonesia yang rate nya lumayan tinggi, sementara mereka tidak begitu besar melempar kredit ke sektor riil.

    BI meraih uang dengan melakukan lelang SBI salah satunya untuk mengurangi jumlah uang beredar, ini merupakan salah satu cara BI dalam mengendalikan tingkat inflasi. Logika sederhananya, semakin sedikit uang beredar di masyarakat, maka semakin rendah daya beli, dan ini menekan permintaan barang, akhirnya bisa menekan tingkat inflasi. BI sebagai pemegang otoritas moneter kan juga punya kewenangan untuk mengontrol jumlah uang beredar, jadi gak perlu kemana-mana, meski bisa saja uang itu disalurkan ke bank-bank komersial melalui KLBI (kredit likuiditas BI), atau membantu usaha kecil melalui mekanisme pinjaman two step loan (TSL) dengan menggunakan bank-bank komersial yang ada sebagai agen penyalur.

    mudah-mudahaan membantu ya :)

  17. November 16, 2007 5:25 pm

    Mas n0vri yg baik hati,
    Terima kasih atas penjelasannya yg sangat mencerahkan.
    Kalau boleh saya ingin bertanya lagi mas, tentunya dengan pertanyaan2 yg lugu he..he..(karena saya memang awam dlm dunia perbankan).
    1. Tentang kredit macet
    Kenapa kredit macet merugikan Bank, bukankah Bank memegang agunan/jaminan yg nilainya lebih besar dari kredit yg diberikan. Bukankah Bank bisa menjual agunan tsb. untuk menutupi kredit macetnya?
    2. Tentang kartu kredit
    Bagaimana Bank menghadapi kredit macet di sektor kartu kredit, mengingat kartu kredit tdk ada agunannya?

    Terima kasih, Matur Nuwun, Merci, Danke schön.

  18. November 21, 2007 8:13 am

    @baynurwi
    pertamax sekali, mohon maaf, telat bales komennya, karena semata-mata saya baru datang dari “kabur” dua hari menghilangkjan segala rutinitas dan iseng-iseng “pulang” ke Yogya, sekedar menyusuri jalan dan tempat-tempat penuh kenangan, ceileee :D

    Ini jawabannya:

    1. Dalam beberapa produk bank, memang nilai pasar (market value) agunan biasanya cukup tinggi, hampir menyamai limit pinjaman yang diberikan, misalnya produk KPR. Tetapi perlu diingat, tidak semua pinjaman bank di-cover dengan agunan yang nilainya cukup, misalnya Anda membangun pabrik atau rig untuk pengeboran minyak. Bank akan menghitung pabrik dan rig itu sebagai alat untuk men-generate uang sebagai source of repayment.

    Bisa jadi nilai pabrik atau rig itu jauh di bawah nilai pinjaman, sepanjang Bank yakin akan perhitungan cash flow dan potensi dari pabrik/rig tersebut. Nah, jika ternyata kreditnya macet, maka nilai agunan itu belum tentu cukup untuk menutupi seluruh kewajibannya.

    Ingat, prinsip dasar bank adalah financial intermediary, bukan pawn shop, sehingga sebagus apapun agunan tetap saja sebagai second way out.

    Bahkan, seandainyapun nilai pasar agunan tersebut sebesar nilai kredit, maka Bank butuh waktu untuk menjual dan dana ekstra untuk melakukan perawatan agar nilai agunan tidak turun. Dalam banyak kasus, dibutuhkan dana yang sangat besar untuk mengambil alih agunan sampai bisa didijual kembali. Biaya diluar maintenance adalah biaya litigasi dan pengadilan. Alhasil, rata-rata recovery rate bank terhadap kredit macet biasanya hanya sekitar 30%. Belum lagi kita menghitung pencadangan yang harus diletakkan di BI, maka akan banyak idle money yang tidak bisa dimanfaatkan. Makanya kredit macet bikin bank sakit perut :)

    2. Bank menggunakan pendekatan lebih ketat terhadap jenis kredit tanpa agunan ini. Dimulai dari proses inisiasi kredit yang harus melihat track record ybs di daftar hitam BI atau daftar hitam yang dikeluarkan Visa/Mastrercard/JCB. Nah jika ada indikasi bakal macet, misalnya mulai tak membayar sesuai jatuh tempo, maka Bank akan segera bertindak dengan melakukan kontak dengan debitur, termasuk menggunakan jasa debt collector. Ada juga posting saya mengenai KTA itu :)

    Bank juga sudah meperhitungakn kemungkinan ini, yaitu dengan memasukkan unsur risiko ke dalam pricing. makanya bunga KTA dan kartu kredit sangat tinggi bagai rentenir :)

  19. yusuf permalink
    November 23, 2007 1:08 am

    mas novri,
    sy lg nyari2 informasi ttg kredit kepemilikan mobil.
    untuk yg KPR, saya sdh punya simulasinya.
    boleh minta simulasi kredit kepemilikan mobil.

    makasih…

  20. November 23, 2007 7:59 am

    Mas yusuf,
    setahu saya KPM itu sistem bunganya flat. Jadi menghitungnya lebih mudah. Misalnya:
    a. harga mobil itu IDR 150 juta,
    b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta.
    c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun
    d. tenor pinjaman tiga tahun
    Maka:

    angsurannya per bulannya menjadi:
    = (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan
    = 138 juta / 36 bulan
    = IDR 3.833.334

    dengan asumsi DBR maksimal 35% gaji, maka total gaji minimum untuk mengajukan kredit adalah sekitar IDR 11 juta.

    Semoga membantu ya Mas Yusuf :)

  21. yusuf permalink
    November 23, 2007 10:08 pm

    makasih mas dah dijawab.
    satu lagi yg mo sy tanyain. itu angsuran perbulan segitu terus.. ato ntar tahun kedua berubah (floating) sesuai suku bunga, ato gimana yaa..

    maap yaa kl pertanyaannya rada2 oon. :D bukan org financial industry euy…

  22. November 23, 2007 10:35 pm

    tergantung perjanjian awalnya, Mas. Apakah fixed atau floating. Jika fixed, maka tidak berubah, jika floating maka bisa berubah kapan saja sesuai kondisi pasar finansial.

    Mengenai bedanya flat vs efektif, fixed vs floating, silakan baca postingan saya tentang Sistem Bunga Bank di sini ya…

  23. Desember 14, 2007 12:22 pm

    Paling aman, sebetulnya kalau kita mengangsur pinjaman, tak boleh melebihi 30% dari take home pay…dengan harapan gaji masih akan naik, dengan naiknya jabatan dan pangkat.

    Walaupun ada Bank yang berani memberi lebih, tetap yang menanggung risiko adalah peminjam…ini kalau ingin hidup nyaman tak dikejar hutang.

  24. Desember 14, 2007 1:24 pm

    @edratna,
    betul Mbak. Apalagi biasanya kalo lagi mau beli rumah, kebanyakan orang begitu nafsu n memandang enteng; “Ah gak papa, segini cukup kok buat hidup” dan lupa kalo kebutuhan tak terduga seringkali merepotkan :)

  25. Andre permalink
    Maret 7, 2008 10:58 pm

    Bos novri,
    punya ga simulasi (calculator) buat kredit rumah di woksheet?
    ngitung proporsi pokok sama utangnya lieur euy

  26. Maret 10, 2008 7:55 am

    @Andre
    ada, tapi saya cari dulu file -nya terselip entah dimana.

  27. agus permalink
    April 9, 2008 10:47 pm

    bos mo nanya ada gak bank yang biayai kost yg masuk gank?

  28. April 10, 2008 8:11 am

    @agus,
    tergantung kebijakan masing-masing Bank sih. Tapi umumnya, bank akan mensyaratkan lebar jalan tertentu untuk properti yang bisa dibiayai. Setahu saya minimal sekitar 4 atau 5 meter. Kecuali untuk di Jakarta, ada wilayah-wilayah tertentu yang masih bisa dipertimbangkan meski jalannya agak sempit, seperti misalnya di daerah Tebet atau Setiabudi.

  29. Widi permalink
    Mei 16, 2008 1:46 pm

    Mas Novri, saya ada rencana untuk beli rumah via KPR harga rumah sekitar maksimal 440 jt, DP 20% dengan masa cicilan 10 atau 15 tahun. Developer menawarkan suku bunga flat 9.9% selama tujuh tahun. SPT saya untuk tahun ini net pendapatan 144 jt (Sudah dikurangi PPH) – per bulan rata-rata 11.5 jt diluar bonus dan SPJ jika tugas keluar kota.

    Dari data diatas, sebaiknya saya mengambil pelunasan jangka waktu berapa tahun agar masuk syarat DBR?

    Bagaimana perhitungan tanggungan hutang setelah tujuh tahun, jika menggunakan bunga efektif?

    Terimakasih atas advise-nya

  30. Mei 19, 2008 7:55 am

    @Widi,
    pertama sekali saya mohon maaf terlambat me-respons karena saya sedang ada training di luar dan sehabis itu terkapar sakit karena kecapekan.

    Dengan pendapatan Anda sebesar 11.5 juta, apabila DBR ditetapkan sebesar 35% maka jumlah maksimal cicilan Anda sebulan sebesar Rp. 4.025.000. Bank agak sulit menghitung pemasukan lain yang bersifat tidak tetap sebagai dasar perhitungan DBR karena sifatnya memang tidak tetap didapat. Memang ada beberapa bank yang memperhitungkan tambahan pendapatan itu, namun biasanya dalam bentuk rata-rata setahun terakhir.

    Dengan harga rumah sebesar 440 juta, dan DP 20%, maka pokok hutang menjadi Rp. 352 juta. Dengan asumsi bunga 11%, maka dengan gaji 11.5 juta cukup untuk mendapatkan pinjaman sebesar 352 juta dengan tenor 15 tahun karena cicilannya sebesar Rp 4.000.821.

    Jika menggunakan asumsi pokok Rp 352 juta, bunga 11% dan tenor 10 tahun, maka cicilan Anda akan sebesar Rp. 4.848.800 atau dibutuhkan pendapatan sebesar Rp. 13.854.000 per bulan untuk bisa memenuhi DBR 35%.

    Jika menggunakan tenor 15 tahun, pada akhir tahun ke-tujuh maka sisa hutang Anda sebesar Rp. 254.692.692.

    Jika menggunakan tenor 10 tahun, pada akhir tahun ketujuh sisa hutang Anda sebesar Rp. 148.105.999

    Semoga membantu ya.

  31. Widi permalink
    Mei 21, 2008 10:28 am

    @ n0vri

    Makasih mas atas info dan ilmu yang bermanfaat… sekarang saya sudah ada gambaran yang gamblang tentang KPR. Saya kemarin iseng-iseng ngitung KPR dengan sistem bunga anuitas, ternyata angsuran tahun pertama kita lebih dominan untuk membayar bunganya saja bahkan rasio bunga terhadap angsuran pokok bisa 5 kali lipat (Beuhhh..)

    Trus saya coba itung-itung juga, jika pada tahun-tahun pertama kita berusaha mengurangi saldo pokok pinjaman dengan cara membayar cicilan secara fleksibel (Misal 2 kali lipat kewajiban angsuran)… ternyata agak enteng jika dilakukan kontinyu selama 2 tahun dan pada tahun berikutnya dibayar sesuai angsuran, ternyata total bunga yang dibayar sekitar 28% dari pokok hutang awal (Hmnn.. apa bener yah hitungan saya?)

    Mas n0vri,
    – Jika kita punya uang lebih, apa sebaiknya kita bayarkan sebagai cicilan agar saldo pinjaman berkurang, sehingga tidak berat di bunga (Untuk sistem anuitas)?
    – Apakah ada produk KPR dengan pembayaran fleksibel?
    – Pertanyaan agak negatif (Bukannya su’udzon tapi buat jaga2)… Ada nggak kemungkinan kecurangan dalam pengurusan KPR?

  32. Mei 21, 2008 5:03 pm

    @Widi
    1. Jika punya uang lebih, saya setuju untuk dialkukan pembayaran sebagian (partial payment) karena sangat menguntungkan kita, dimana jumlah bungayang dibayar bisa jauh berkurang.

    2. Setahu saya ada beberapa bank yang membebaskan pinalti jika dilakukan partial payment, maaf saya gak ingat bank nya, jangan ragu tanyakan saja pada petugas bank yang Anda temui. Pastikan ada dalam perjanjian kredit yang Anda tandatangani.

    3. Soal kecurangan, maksudnya kecurangan seperti apa? saya kurang jelas. Kalo ditanya mungkin atau tidak, mungkin saja terjadi, namun sepanjang kita memahami dan jeli memperhatikan perjanjian kredit, Insya Allah kecurangan itu bisa dimitigasi. Kemungkinan terbesar adalah pegawai bank yang menawarkan kredit pada Anda akan memberikan janji surga ini itu bisa, tapi ternyata tidak ada dalam produk KPR itu. Untuk itu semua janji petugas Bank harus Anda catat dan mesti jelas tertera dalam perjanjian kredit, sehingga ada legal basis untuk menuntutnya.

    semoga membantu ya.

  33. Mei 22, 2008 3:35 pm

    setahu saya KPM itu sistem bunganya flat. Jadi menghitungnya lebih mudah. Misalnya:
    a. harga mobil itu IDR 150 juta,
    b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta.
    c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun
    d. tenor pinjaman tiga tahun

    Maka:
    angsurannya per bulannya menjadi:
    = (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan
    = 138 juta / 36 bulan
    = IDR 3.833.334
    dengan asumsi DBR maksimal 35% gaji, maka total gaji minimum untuk mengajukan kredit adalah sekitar IDR 11 juta.

    “Punya Mobil..?” wuuiih baru nyampe mimpinya doang boss belum lagi BBM mo naik he.. he.. Klo ngitung cicilan “Sepeda Motor ” gimana tu boss ? jelasin dunk biar ane tambah pinter neh…

    Thanks buat ilmunya….

  34. Mei 22, 2008 4:12 pm

    @on2hood
    Kredit Sepeda Motor sama saja Mas. Tergantung skema kreditnya, apakah menggunakan sistem flat atau efektif.

    Anggap saja KPSM itu sama dengan KPM yang sistem bunganya flat. Jadi menghitungnya sama saja, namun memang bunga kredit motor jauh lebih tinggi, saat ini sekitar 2% per bulan atau 24% per tahun.

    Misalnya:
    a. harga motor itu IDR 15 juta,
    b. DP 10%, maka pokok hutang menjadi IDR 13.5 juta.
    c. Ambil contoh saja bunganya 24% flat per tahun
    d. tenor pinjaman tiga tahun

    Maka:
    angsurannya per bulannya menjadi:
    = (13.5 juta + (13.5 juta X 24% X 3))/36 bulan
    = 23.220.000 / 36 bulan
    = IDR 645.000
    dengan asumsi DBR maksimal 35% gaji, maka total gaji minimum untuk mengajukan kredit adalah sekitar IDR 1.843.000 per bulan.

  35. Widi permalink
    Mei 22, 2008 8:13 pm

    Waduh.. ane nanya2 lagi, maklum awam ttg kredit…

    Tadi aku dihubungi bank pemberi KPR… trus nanya-nanya ttg rekening koran saya 3 bulan terakhir (Rekening koran ternyata bukan bon langganan koran KOMPAS hehehhehe.. duuuh katro’)

    Sebenarnya analis kredit tugh apakah mempertimbangkan pola belanja 3 bulan terakhir? Takutnya KPR-nya tidak disetujui 100% dari plafon yang diajukan. Trus tools untuk ngitungnya gimana yah? Kalo rasio outcome terhadap income sekitar 48%, apakah masih berlaku persetujuan planfon kredit 100%? Ada bocoran gak seh dari analis kredit…

    Ada yang punya pengalaman gak dengan produk KPR Extra dari BCA?

  36. Mei 23, 2008 8:13 am

    @widi
    Sebenarnya istilah rekening koran itu sedikit salah kaprah, yang dimaksud adalah account statement. Rekening Koran sendiri sebenarnya merujuk pada Current Account atau Giro.

    Bank meminta account statement dalam 3 bulan terakhir untuk melihat pola arus kas, sehingga terlihat pola belanja Anda, apakah tipe boros atau bukan, seberapa besar porsi free disposable income Anda, adakah dana yang mengendap sebagai tabungan dan buffer jika terjadi sesuatu, adakah penghasilan lain-lain yang secara berkala masuk sehingga bisa diperhitungkan rata-ratanya, dll.

    Kalo yang anda maksud rasio outcome vs income, dimana outcome adalah seluruh pengeluaran bulanan, bukan hanya cicilan hutang, maka 48% cukup aman. Namun jika 48% semata merupakan cicilan hutang lain, misalnya kredit mobil/motor, cicilan KTA/kartu kredit, atau cicilan-cicilan lain, maka besar kemungkinan Bank akan menurunkan limit kredit yang berikan. Coba lihat lagi, berapa persen total cicilan hutang Anda terhadap income.

    semoga membantu ya.

  37. Mei 23, 2008 10:34 am

    Terima kasih boss atas penjelasannya, ane tambah pinter lagi neh… have nice day…

    Yuuk ah ane mo kejar setoran dulu nyari wat DP nya hehe… blugh’ ;)

  38. Mei 23, 2008 11:19 am

    @on2hood
    have a nice day for you too :)

  39. Rachmad Hidayat permalink
    Mei 23, 2008 7:26 pm

    Mas Novri,
    saya mau tanya mengenai KPR. Rencananya saya akan membeli sebuah rumah di daerah Depok seharga 365jt, dengan DP 10%. Untuk perkembangan saat ini, KPR manakah yang lebih baik? Pihak developer menawarkan Bank Niaga, tetapi saya baca di beberapa artikel di internet, banyak yang mengeluh soal suku bunga floating yang berlaku. Memang pada tahun pertama, bunga yang ditawarkan cukup ideal (menggunakan asumsi +4% dari SBI), yaitu 11%. Tapi pada tahun kedua (2008) ada yang mengeluh dikenakan bunga hingga 17%, apakah benar hal tersebut?
    Jadi, mungkin Mas Novri bisa menginfokan kepada saya yang awam soal perbankan ini, KPR manakah yang sangat kompetitif saat ini? Dan jika gaji saya adalah 9,6jt rupiah, berapakah perkiraan cicilan per bulan dan tenor maksimal jika saya hendak mengambil rumah tersebut?

    Thanks in advance..

  40. Mei 25, 2008 4:22 pm

    @Rahmat Hidayat
    Untuk pengalaman KPR, saya tidak punya Mas, karena saya pakai staff loan di kantor. Jadi agak riskan untuk memberi rekomendasi. Berdasarkan informasi di sekeliling, dan ini saya tidak bisa menjamin validitasnya, memang KPR Niaga salah satu yang paling baik. Selain itu ada KPR Permata dan BCA. Tapi sekali lagi saya tidak bisa memvalidasinya.

    Dengan pendapatan 9,6 juta, maka maksimal cicilan yang Anda bisa gunakan adalah 35% X 9.6 juta = 3.36 juta.

    Dengan 3.36 itu Anda bisa mengambil KPR sbb:

    a. 290 juta, dengan asumsi bunga 11% dan tenor 15 tahun cicilan 3,296 juta
    b. 320 juta, dengan asumsi bunga 11% dan tenor 20 tahun, cicilan 3.30 juta

    Soal bunga floating memang risikonya adalah melonjak setelah tahun-tahun berikutnya, untuk mengantisipasinya, pastikan ada klausula yang memberikan Anda hak untuk bisa memindahkan KPR tersebut ke bank lain tanpa penalti.

    Semoga membantu.

  41. permata permalink
    Juni 9, 2008 4:07 pm

    Selamat Sore Mas Novri
    Mas saya mau tanya nih tentang KPR. Rencananya saya akan membeli rumah seharga Rp.195.000.000,00, dengan DP yang telah saya bayarkan sebesar Rp.95.000.000,00 sisanya saya ajukan melalui KPR , berdasarkan cerita -cerita diatas minimal penghasilan kita 30-40% dari THP untuk membayar KPR sedangkan Penghasilan saya per bulan Rp. 5.500.000,00 dan ditambah Hutang di Bank lain yang setiap bulannya saya cicil
    Rp. 1.500.000,00. Apakah DBR saya mencukupi ya mas?
    lagi bingung minta pencerahan?
    trus bank mana yang bisa dijadikan referensi
    Terima kasih atas penjelasannya

  42. Juni 9, 2008 8:42 pm

    @permata
    Dengan DP sebesar itu, maka kredit Anda akan sebesar 100 juta.

    Jika menggunakan sistem penghitungan DBR yang pertama (lihat posting di atas ya) maka dengan asumsi DBR tak boleh lebih 35% pendapatan (Rp 1.925.000), rasanya berat untuk memberikan kredit lagi pada Anda di saat Anda sudah memiliki cicilan Bank sebesar itu.

    Namun, bisa saja jika menggunakan perhitungan DBR kedua, maka Anda masih bisa mendapatkannya. Karena dengan pokok hutang 100 juta, bunga 11%, tenor 10 tahun, cicilan Anda akan sebesar Rp. 1.377.500 per bulan. Sedangkan free disposable income Anda yang dijadikan patokan adalah 35% dikalikan 4 juta (5.5 juta minus cicilan 1 yang 1.5 juta), yakni maksimal sebesar 1.4 juta.

    Coba hubungi Bank Niaga, karena saya mendapatkan cara perhitungan DBR ini dari seorang Relationship Officer Bank Niaga cabang Tebet.

    Semoga membantu ya :)

  43. permata permalink
    Juni 10, 2008 9:49 am

    mas novri
    terima kasih atas bantuannya
    semgo sukses selalu

  44. Juni 14, 2008 5:54 pm

    @permata
    sama-sama :)

  45. Juni 17, 2008 6:46 pm

    slamat malm pak.gimana caranya supaya kredit saya cepat disetujui ya pak.teks

  46. Juni 19, 2008 7:39 am

    @lies_poes
    kalo mau cepat, ya syaratnya mesti lengkap, dan dari sisi kelayakan kredit, masuk dalam credit acceptance criteria Bank.

  47. Unep permalink
    Juli 9, 2008 9:08 pm

    Mau nanya juga nih, mas. Saya ada rencana mau beli rumah seharga 475 juta dan sudah siap dana 175 juta untuk uang muka. Masalahnya adalah saya mendapat gaji tetap dari kantor saya 5 juta rupiah / bulan dan setiap bulan saya dapat tambahan @ 2 juta rupiah dari 2 perusahaan lain + @750rb dari 1 perusahaan sebagai hasil saya sebagai konsultan IT di perusahaan2 tersebut (total income saya 9.750rb/bulan). Bagaimana baiknya saya menuliskan di form pengajuan kredit?
    (orang bank yg bagian kredit juga bingung soal ini) Lalu bagaimana dengan slip gaji yang harus saya lampirkan? Dari perusahaan yang mana saja? Bisakah kredit senilai 300jt itu saya peroleh? Apakah nilai – nilai aset yg ada di formulir permohonan dijadikan pertimbangan oleh bank dalam persetujuan pengajuan kredit?

    Terima kasih dulu sebelumnya. Maaf kalo nanyanya banyak.

  48. Juli 10, 2008 7:38 am

    @Unep

    Bagi Bank, sepanjang pendapatan itu bersifat tetap dan bisa dibuktikan dengan bukti slip gaji atau surat keterangan dari pemberi gaji/pendapatan, maka bisa saja seseorang memiliki beberapa sumber pendapatan. Namun, kata kucinya dalam memasukkan unsur pendapatan ke dalam kalkulasi DBR adalah “bersifat tetap”.

    Jadi, jika pendapatan itu tidak bisa dibuktikan bersifat tetap, Bank akan meng-exclude pendapatan ini dari perhitungan. Misalnya sebagai konsultan, maka uang yang Anda terima akan sebatas pada jangka waktu kontrak Anda sebagai konsultan. Jika sudah selesai kontrak, maka tentu Anda tak lagi memiliki hak untuk menerima gaji/upah/honor.

    Mengapa Bank mengharuskan bersifat tetap? Karena, Bank mengambil asumsi, jika Anda tak lagi memiliki pendapatan tambahan dan hanya mengandalkan gaji tetap Anda, Anda akan mengalami kesulitan dalam mengelola keuangan karena besarnya cicilan tetap Anda yang porsinya bisa jadi lebih dari setengah pendapatan Anda. Jika itu terjadi, umumnya orang akan mendahulukan kebutuhan pokok seperti makan, sekolah, ongkos harian, dsb dibanding untuk membayar cicilan. Akibatnya kredit Anda akan bermasalah dan akan merepotkan semua pihak.

    Kredit 300 juta bisa Anda ambil jika seluruh pendapatan Anda (IDR 9.75 juta itu) bisa dibuktikan bersifat tetap, dengan asumsi bunga 11% dan tenor 15 tahun, baik oleh Bank yang mensyaratkan tingkat DBR 35% maupun 40%. Jika asumsi sukubunga diubah menjadi 11.5%, maka hanya bisa di Bank dengan DBR maksimal 40%.

    Jika bunga naik jadi 11.5% dan DBR maksimal ditentukan oleh Bank sebesar 35%, maka Anda harus memiliki pendapatan 10 juta rupiah bersih, dengan asumsi tenor sama, yakni 15 tahun.

    Semoga membantu.

  49. Unep permalink
    Juli 10, 2008 8:42 am

    Terima kasih atas jawabannya, mas. Sangat membantu. Tp ada pertanyaan yg belum terjawab. Soal aset apakah dijadikan pertimbangan oleh bank dalam persetujuan pengajuan kredit? Maksud saya terutama aset seperti deposito yang setiap bulan akan menghasilkan bunga seperti pendapatan tetap.

    Trims lagi.

  50. Juli 10, 2008 9:09 am

    @Unep

    Dalam kredit konsumsi, khususnya KPR, aset yang menjadi perhitungan Bank adalah rumah yang dijadikan agunan. Perlu dicatat, konsepnya berbeda dengan kredit modal kerja atau investasi yang juga sangat memperhitungan agunan dalam bentuk deposito.

    Dalam hal kredit konsumsi, deposito Anda memang menghasilkan bunga. Tapi, sekali lagi, apakah Anda bisa meyakinkan bank bahwa deposito itu akan terus di roll over selama jangka waktu kredit? Misalnya dengan mem-pledged deposito itu sebagai agunan tambahan KPR Anda, sehingga Anda tidak bisa mem-break deposito selama Anda mencicil.

    Akhirnya, balik lagi ke kunci “bersifat tetap” tadi. Concern utama bank adalah sustainability pendapatan Anda.

    Semoga menjawab ya :)

  51. mike permalink
    Juli 13, 2008 11:32 am

    saya mau tanya sedikit nich pak….saya ada rencana mau ambil KPR tetapi saya punya masalah dengan beberapa bank yaitu saya mempunyai tunggakan beberapa kartu kredit yang nilainya kurang lebih sekitar Rp 25 juta.

    kira-kira dengan saya mempunyai masalah dengan bank, apakah saya masih bisa mengajukan KPR ? jika tidak apakah suami saya bisa ? mengingat suami saya tidak punya masalah dengan Bank dan tidak mempunyai hutang di bank.

    terima kasih sebelumnya…saya sangat butuh jawaban dari Bapak.

  52. Juli 13, 2008 6:33 pm

    @mike
    Jika yang Anda maksudkan dengan “bermasalah” adalah terjadi tunggakan dan Anda tidak atau belum membayar kewajiban, maka kemungkinan besar pengajuan kredit Anda akan ditolak.

    Sedangkan dengan nama suami, rasanya tetap sama saja. Apalagi jika ketika dulu Anda mengajukan kartu kredit ketika sudah menikah dan Anda telah memasukkan data suami, maka data tersebut akan terlihat. Dalam ikatan kredit, suami istri adalah satu subjek hukum, sehingga merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. KECUALI jika ketika hendak menikah dulu, Bapak dan Ibu memiliki perjanjian pisah harta, maka tidak ada kaitan antara Ibu dan Bapak, sehingga Bapak bisa dengan mudah mengajukan kredit ke Bank.

    Sebaiknya Ibu coba cari info dari pegawai Bank tempat Ibu mengajukan kredit, mudah-mudahan jawaban saya salah.

  53. mike permalink
    Juli 13, 2008 10:19 pm

    Pak terima kasih atas jawabannya…

    tetapi pak, saat itu saya belum menikah. apakah tetap suami saya tidak bisa mengajukan KPR ? biasanya bank menganalisa dari mana yach ? apakah dilihat dari silsilah keluarga juga ? jadi bila salah satu keluarga terlibat hutang dengan bank, kemungkinan KPR tidak disetujui ya ?

    terima kasih sebelumnya pak…maaf klo bulak-balik nanya…masalahnya kami udah mau proses… ^_^

  54. Juli 14, 2008 8:13 am

    @mike
    Jika sesuai dengan prosedur internal Bank dimana saya bekerja, Bank tetap melakukan BI Checking atas nama Anda/istri. Seperti yang saya bilang sebelumnya, suami istri merupakan satu subjek hukum yang sama, sehingga satu sama lain tak terpisahkan kecuali ada perjanjian pisah harta. Bank melakukan checking, karena khawatir jika ternyata salah satu punya masalah dan kemudian digugat ke pengadilan oleh pihak, maka harta yang disita (misalnya untuk ganti rugi pengadilan memerintahkan ada harta yang disita) adalah harta yang dianggap harta bersama. Itu bisa menjadi masalah jika harta yang akan disita pihak lain adalah rumah yang dijadikan agunan KPR.

    Namun ada kalanya, karena mau cepat, maka petugas Bank hanya akan melakukan atas nama suami jika agunan/rumah yang dibeli diatasnamakan suami. Namun jika agunan itu diatasnamakan Anda, maka Bank pasti melakukan checking terhadap Anda.

    Terima kasih kembali. Saya senang jika bisa membantu. Banyak bertanya pun saya persilahkan sepanjang saya bisa menjawab pertanyaan-pertanyaannya.

  55. widi permalink
    Juli 18, 2008 2:40 pm

    @ lie_poes@yahoo.co.id

    Sekedar share pengelaman dengan KPR… syukur alhamdulillah kemarin KPR saya di setujui 2 bank yang kebetulan sy sebagai nasabah tabungan dan kartu kredit… Mungkin karena dulu pernah di survey mengajukan kartu kredit, mungkin ada pengaruhnya terhadap proses pengajuan KPR, sehingga survey-nya nggak usah berthele-thele… Trus yang lebih penting kita jgn sampai nunggak kartu kredit apalagi masuk dalam black list BI…. wahhh lebih berat tugh untuk disetujui.
    Kalo milih KPR seh sebaiknya yang memberikan skema pembayaran sesuai dengan kemampuan kita… sy pernah hitung2, untuk jangka waktu 15 tahun bunga total yang dibayar bisa sampai 200%-an… Jadi kalo punya alokasi uang lebih bisa dilunasi secepatnya, karena gimanapun jg KPR adalah produk kredit…. dimana debitur tugh selalu dikejar2 kreditur…tugh yang bikin kita gak nyaman

    * Sy milih KPR yang pembayarannya fleksibel

  56. Juli 19, 2008 7:11 pm

    @widi
    thanks atas sharingnya.

  57. Agustus 3, 2008 5:16 am

    Tahnks for posting

  58. Agustus 4, 2008 7:26 am

    @engecedall

    you’re welcome :)

  59. fadli permalink
    Desember 2, 2008 10:48 am

    mas n0vri yang baik,
    saya mau nanya nich. Saya punya KPR dengan plafond 160 jt JW 20 thn dgn bunga 15,5% / thn efektif floating. angsuran perbulan sekitar Rp 2.100.000/bulan dan sdh berjalan selama 1 thn. Penghasilan saya 8jt /bulan. Apakah saya bisa mengajukan KPM mobil dgn harga 110 jt dg DP 20%. Terimakasih atas jawabannya…..

  60. Desember 3, 2008 9:22 am

    @fadli,

    Dengan harga mobil 110 juta dan DP 20%, maka pokok hutang akan menjadi 88 juta. Jika asumsi suku bunga KPM saat ini sebesar 8% (flat) saja, maka cicilannya akan lumayan besar. Untuk tenor 3 tahun akan sekitar 3 jutaan dan untuk tenor 5 tahun akan sebesar 2 jutaa.

    Nah, dengan kondisi penghasilan Anda sebesar 8 juta, maka dengan skema penghitungan pertama maksimal cicilan yang bisa Anda pakai adalah 2.8 juta; karena Anda sudah punya cicilan sebesar 2.1 juta, maka rasanya belum dapat mengajukan KPM.

    Jika menggunakan metode perhitungan DBR kedua, maka Anda juga mungkin bisa, karena perhitungannya adalah (8 juta – 2.1 juta) X 35%, atau 2,065 juta. Dengan demikian, jika bunganya 8% flat per tahun, maka Anda bisa mengambil untuk tenor selama 5 tahun. Hanya saja, jika bunga naik 0.5% saja, maka besaran cicilan akan naik dan DBR Anda belum mampu memenuhi cicilannya.

    Semoga membantu ya.

  61. elly husin permalink
    Januari 2, 2009 12:44 pm

    mas novi yang baik..
    mohon bantu saya yah..
    begini..
    saya akan beli rumah second harganya 400 juta. rencana mengajukan KPR ke sejumlah bank mulai bulan ini (utk dpt yg terbaik). gaji suami 12 juta, gaji saya 7,5jt. umur 33/32tahun. anak 2 (5 th&3th)
    selama ini pengeluaran saya antara lain :
    – kartu kredit 3 rata-rata bayar 1-3 juta/bln

    suami :
    – kartu kredit 1 (rata-rata slalu lunas)
    – cicilan motor 600rb/bulan (mei 2009 selesai)
    – KTA 900rb/bln (agustus 2009 selesai)

    dgn record saya yg kartu kreditnya 3 (paling banter baru mampu bayar tagihan mininal). apakah join income efektif utk dpt dikabulkan bank. ataukah sebaiknya ats nama suami saja. apakah bank mengabulkan dgn gaji 12 jt?

    mohon dibantu yah mas..
    makasih

  62. Januari 2, 2009 2:15 pm

    @elly husin

    Menurut pendapat saya, bisa ajukan join income, karena bisa dapat plafond lebih besar. mngenai pengeluaran kartu kredit Anda, sepanjang Anda tidak pernah menunggak (sehingga tidak pernah masuk daftar hitam BI/Asosiasi Penerbit Kartu Kredit) maka Insya Allah tidak masalah, apalagi jika Anda bisa jelaskan bahwa pengeluaran kartu kredit Anda untuk kebutuhan sehari-hari (misalnya belanja groceries bulanan di hipermarket).

    Dengan gaji suami Anda, maka tidak cukup untuk mengajukan kredit sebesar 400 juta. Sebab, dengan simulasi hutang 400 juta, bunga 16%, dan tenor 15 tahun, maka cicilannya sebesar IDR 5,874,803 sehingga diperlukan gaji sebesar IDR 16,8 juta.

    Semoga membantu. Jika masih belum jelas, boleh tanya lagi :)

  63. yatna permalink
    Januari 6, 2009 11:42 am

    Dear Novri,

    Saya berencana ingin mengambil kpr tapi saya tidak tahu berapa harga rumah yg cocok deng penghasilan saya.
    Saya bermaksud join income dgn isteri, gaji saya 7, 5 jt, isteri (PNS) 3 jt, tidak ada hutang/cicilan lain.
    Mungkin bisa dibantu, harga rumah yg cocok dan berapa cicilan yg sesuai.

    makasaih

  64. Januari 6, 2009 12:17 pm

    @yatna

    Dengan total income IDR 10,5 juta, maka maksimal cicilan Anda sebulan adalah IDR 3.675.000 (35% X 10,5 jt).

    Dengan jumlah cicilan itu dan asumsi bunga KPR saat ini adalah 16%, maka ada beberapa alternatif:

    1. Dengan tenor 10 tahun, Anda bisa mendapatkan plafond kredit sampai IDR 215 juta. (cicilannya sebesar IDR 3,601,532)

    2. Dengan tenor 15 tahun, Anda bisa mendapatkan plafond kredit sampai IDR 250 juta (cicilannya sebesar IDR 3,671,752).

    3. Dengan tenor 20 tahun, Anda bisa mendapatkan plafond kredit sampai IDR 260 juta (cicilannya sebesar IDR 3,617,265).

    Perlu diingat, plafond yang diberikan Bank biasanya 80% dari harga rumah (rumah baru) atau 70% (rumah sekunder/bekas). Artinya jika Mas Yatna memilih tenor 10 tahun, maka dapat kredit 215 juta, maka harga rumah yang bisa dibeli sampai 268 juta-an, dimana 20% sisanya adalah self financing atau lebih dikenal dengan DP.

    Selain itu, nilai palfond kredit Mas Yatna akan berubah jika suku bunganya berubah. Mudah-mudahan bunga KPR turun seiring mulai turunnya bunga acuan BI Rate, sehingga plafond yang diberikan bisa lebih besar lagi dari yang saya simulasikan di atas.

    Semoga membantu.

  65. elly husin permalink
    Januari 23, 2009 1:38 pm

    mas novi.. mau tanya lagi dong..

    saya berencana mengajukan KPR ke bank DKI syari’ah dgn bunga flat 10,5 % selama 15 tahun.

    jika harga rumah 400juta dan dengan penghasilan kami join income jadi sekitar 17jutaan berapa besar kira-kira cicilan yang harus kami bayar perbulan.

    makasih mas novi..

  66. Januari 23, 2009 2:28 pm

    @elly husin

    Sebelumnya diralat dulu Mbak Elly, nama saya Novri bukan Novi.

    Selanjutnya, untuk pengajuan kredit Anda, saya mesti mengetahui dulu apakah itu rumah baru (baru dibeli langsung dari developer) atau rrumah sekunder (rumah bekas atau meski masih baru dan belum pernah ditempati, jika dibeli dari perorangan dianggap rumah sekunder). Ini terkait plafond kredit yang diberikan.

    Untuk mudahnya mengambil asumsi itu adah rumah baru, sehingga plafond kredit yang diberikan 80% dari harga rumah;

    1. Poko Hutang = 80% X 400 juta = 320 juta.
    2. “Bunga” 10.5% p.a. – flat (wow, tinggi sekali).
    3. Tenor = 15 tahun

    maka cicilannya sbb:

    = (380 juta + (320 juta X 10.5% X 15)) / 180 bulan
    = (320 juta + 504 juta) / 180
    = Rp. 824,000,000 / 180
    = Rp. 4.577.778 per bulan.

    Semoga membantu ya.

  67. Ikhtiar permalink
    Januari 29, 2009 8:20 pm

    Mas Novri saya mau tanya,

    Saya ingin membeli rumah seharga 160 juta, rencananya akan sy DP 80 jt yang berasal dari fasilitas pinjaman tempat istri bekerja, sisanya sebesar 80 jt akan saya cicil.

    Sebagai info istri saya bekerja dg gaji 3,2 jt & punya cicilan 300 rb + cicilan kredit (80 jt) 900 rb shg THP 2 jt.
    Sedangkan penghasilan saya GP 3,9+tunj transp 700 rb total 4,6 juta, punya cicilan 550 rb (lunas Dec 2010), bayar kartu kredit sekitar 1-1,5 jt selalu dibayar lunas.

    Dengan ilustrasi di atas.

    Yang ingin saya tanyakan :
    1. Bisakah satu rumah dibiayai oleh 2 bank ?
    2. Bagaimana cara yg terbaik untuk mengajukan kredit sebesar 80 jt, apakah joint income atau sy sendiri.
    3. Sy ingin menggunakan KPR Syariah, dengan tenor 15 thn. Bank Syariah mana yang memungkinkan sy bisa mendapatkan pembiayaan tsb.

    Terima Kasih atas bantuannya.

  68. Februari 3, 2009 9:02 am

    @Ikhtiar

    Maaf terlambat me-respons.

    1. Setahu saya, untuk KPR tidak memperkenankan jaminan paripassu (dijaminkan sebagian, jaminan dijaminkan ke lebih dari satu bank). Karena bank akan repot jika terjadi default (gagal bayar), kepentingan siapa yang harus didahulukan.

    2. Untuk kredit 80 juta, dengan asumsi masa kredit (tenor) selama 15 tahun dan bunga 15%, maka cicilannya menjadi IDR 1,1 juta. Sehingga penghasilan Anda sendiri pun sudah cukup.

    3. Ada beberapa bank syariah yang bisa dicoba, misalnya Bank Syariah Mandiri, Bank Muammalat, atau Bank Niaga Syariah.

    Semoga membantu.

  69. toro permalink
    Februari 20, 2009 2:30 pm

    Hi Mas Nov, dan teman2 sekalian,

    mohon pandangan ni..
    kalo untuk pelunasan DP KPR pake dana hutang bank (KTA atau lainnya), nanti apabisa berakibat tidak di-approvenya KPR kita..
    Di beberapa project perumahan, sekarang ini ada kebijakan penambahan DP karena krisis.
    Nah, semua pemesan yang terimbas pada kelimpungan cari tambahan dana pelunasan DP (misal, yang tadinya % DP adalah 20%, trus diubah menjadi harus minimal 30%) dalam waktu mungkin kurang dari 1 bulan.
    Pinjam ke bank merupakan salah satu alterbatifnya..

    TIA,
    Toro

  70. Februari 21, 2009 9:49 pm

    @toro

    Saya secara pribadi tidak menyarankan karena akan sangat memberatkan Anda dalam mencicil. Hitung secara hati-hati dan pikir masak-masak sebelum menggunakan KTA untuk tambahan DP rumah.

    Saya khawatir, jika Anda terlalu memaksa, maka ketika Anda mulai merasa sulit membayar karena terlalu berat, kemudian kebutuhan-kebutuhan yang bisa dianggap lebih mendasar datang, Anda akan mengorbankan cicilan rumah/KTA, akibatnya Anda akan berhadapan dengan pilihan yang sangat sulit dan berat. Jika membayar KTA dulu, nanti rumah bisa disita, tapi jika bayar KPR, akan datang debt collector yang suka omong kotor dan ancaman kasar datang kerumah.

    So, be wise and think it very, very carefully before you decide it…

  71. M. nor permalink
    Februari 22, 2009 12:22 am

    mas novri kalo kondisi sekarang ini bunga bank mana yang paling rendah untuk ngajuin kpr, kalo lihat di internet kayknya BCA ya ? penghasilan saya 5 jt/bln dengan cicilan 1 jtan kira2 harga rumah berapa yang akan di aprov bank mas, teng kyu

  72. Februari 22, 2009 1:04 pm

    @M. Nor

    Mohon maaf, jujur saya tidak tahu Mas. Denagn banyaknya bank komersial saat ini, jika memang tidak sedang melakukan survey sukubunga, sulit untuk bisa langsung melihat bank mana yang memberi rate paling rendah.

    Salam.

  73. elly husin permalink
    Maret 3, 2009 6:10 am

    makasih mas novri… maap yah salah memanggil..

    btw, mengapa mas novri bilang bunga bank dki syariah yang kami ajukan terlalu tinggi (10,5 % flat 15 tahun).. saya jadi tidak mengerti.. sementara saat ini sebagian besar bank konvensional menawarkan bunga bank 15-16% setahun..
    mohon penjelasan dong mas novri..
    sukses yah.. ;)

  74. Maret 3, 2009 10:43 am

    @elly husin

    Begini, perhitungan bunga flat dan efektif itu berbeda. Secara kasar, jika dibandingkan bunga flat dan efektif perhitungannya akan sbb:

    Bunga Efektif = (2*bunga flat)- 1

    Contohnya, jika bunga flatnya 10.5%, maka bunga efektifnya (2*10.5)-1 atau 19.5%. Sehingga jika dibandingkan dengan bunga bank konvensionalyang 15-16% itu relatif lebih rendah dari flat 10.5% (yang kira-kira sebanding dengan 19.5%)

    Lihat tulisan saya disini:

    http://n0vri.wordpress.com/2007/11/23/sistem-bunga-bank/

    Makanya saya bilang “bunga” yang ditawarkan ke Mbak Elly itu tinggi. Tapi, hal itu bisa dimaklumi karena beberapa hal:

    Pertama, suku bunga bank konvensional saat ini memang sedang tinggi karena seretnya likuiditas di pasar.

    Kedua, Bank Syariah tidak seperti konvensional yang bisa merubah sukubunga kapan saja, sehingga harus mencadangkan jika tiba-tiba naik seginifikan.

    Semoga membantu ya.

  75. Djatmika permalink
    Maret 6, 2009 1:42 pm

    Mas Novry, saya baru pertama buka site ini dan mau langsung nanya, kalau ada pinjaman tenor 3 tahun, dengan pembayaran pokok plus bunga tiap bulan, tetapi ada yang buat saya bingung, jelas cicilan pokok tetap, tetapi kok cicilan bunga berubah terus tiap bulan. Kira2 cara menghitung bunga annual efektif pake rumus apa ya?

    Terima kasih ya

  76. Maret 9, 2009 5:05 pm

    @Djatmika

    itu karena sistem perhitungan bunganya menggunakan sistem bunga efektif yang merupakan pengembangan dari sistem anuitas. Bunganya dihitung dari sisa pokok setiap bulan, sehingga porsi bunganya setiap bulan berubah. Coba lihat lihat postingan saya yang ini: http://n0vri.wordpress.com/2007/11/23/sistem-bunga-bank/
    Semoga membantu ya.

  77. dyavie permalink
    Mei 4, 2009 1:04 pm

    mas novri mo nanya dong kalo aku mo beli rumah seharga 163jt dan bayar dp 28 jt ngajuin pinjaman kpr sebesar 135jt dengan bunga mandiri 9,9%fixed 1th. suami saya gaji pokok transfer bank 4,5jt tp dpt cash uang transport, pulsa dan tunjangan jabatan sebesar 1,8jt. kami blom punya anak dan untuk kartu kredit suami sekitar 1jtan tiap bln dan 2 kartu kredit saya sekitar 1.5jt.
    1. apakah pengajuan kredit saya bisa disetujuin?
    2.sebaiknya ambil 10/15 tahun ya?
    3.apakah tagihan kartu kredit saya juga dilihat biarpun hanya memakai gaji suami saya?
    4. saya juga mau tau penghitungan yg hrs saya bayar bila saya melunasi sebagian(mis 50jt) setelah 2 th cicilan dong dan katanya tidak kena biaya.

    minta penjelasannya ya……………………

  78. Zaki permalink
    Desember 13, 2009 7:46 pm

    Mas Novri,

    Mau tanya, saya sedang membeli rumah dengan harga 270 juta, saya sudah
    bayar DP sebesar 10% (27 jt) nah sisanya sekitar 243 jt. rencana saya ambil tenor 10 tahun dengan asumsi bunga 12.5%. penghasilan kami (saya dan istri)adalah 13 juta berapakah platform yang dapat diberikan oleh Bank kepada kami?

    FYI : saya mempunyai cicilan motor sebesar 900 rb/bulan serta bayaran tagihan CC sekitar 1.5 (selesai mei 2009)

    mohon bantuannya

Trackbacks

  1. Tips KPR « Citra Kurniawan “Repeat 4 The Best Result”
  2. Tips KPR « KPR-ID
  3. Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating | Suatu Ketika, Tentang Sesuatu...

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

%d blogger menyukai ini: