Sistem Bunga Flat, Efektif, Fixed & Floating
follow me: @novriirza
Banyak orang yang tidak berkecimpung dalam bidang keuangan yang bingung membedakan sistem bunga flat dan efektif. Bahkan seringkali rancu mencampuradukkan dengan istilah fixed dan floating. Tulisan singkat ini semoga bisa membantu.
SISTEM BUNGA FLAT
Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau kredit tanpa agunan (KTA). Dengan menggunakan sistem bunga flat ini maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama. Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama.
Untuk menghitung besarnya angsuran dengan menggunakan sistem bunga flat ini sebenarnya cukup sederhana, misalnya jika kita hendak membeli mobil seharga IDR 150 juta, maka:
a. harga mobil itu IDR 150 juta,
b. DP 20%, maka pokok hutang menjadi IDR 120 juta.
c. Ambil contoh saja bunganya 5% flat per tahun
d. tenor pinjaman tiga tahun
angsurannya per bulannya menjadi:
= (120 juta + (120 juta X 5% X 3))/36 bulan
= 138 juta / 36 bulan
= IDR 3.833.334
di dalam angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu terdapat porsi pokok sebesar IDR 3.333.334 dan bunga sebesar IDR 500.000. Dengan demikian jika kita hendak melakukan early repayment atau pelunasan awal, tinggal dihitung saja, kita sudah berapa kali kita membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu.
SISTEM BUNGA EFEKTIF
Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya diterapkan untuk pinjaman jangka panjang semisal KPR atau kredit investasi.
Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal kredit akan sangat besar di salam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup besar.
Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok hutang awal.
Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat.
Berdasarkan hitung-hitungan kasar saya, nominal yang dihasilkan perhitungan suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif; misalnya kredit dengan bunga 5% flat itu kira-kira sama dengan kredit 10% bunga efektif.
Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya besarnya angsuran sebesar IDR 3.833.334 itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu sekitar 10%. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efekti dengan tingkat suku bunga 5%, maka besarnya angsuran hanya IDR 3.596.508.
FIXED VS FLOATING
Sesuai dengan namanya, suku bunga fixed artinya suku bunga itu bersifat tetap selama periode tertentu atau bahkan selama masa kredit, sedangankan suku bunga floating, artinya bunga dapat berubah sewaktu-waktu tergantung kondisi pasar.
Jadi jika membandingkan maka flat >< efektif dan fixed >< floating. Biasanya terdapat kombinasi, yaitu flat-fixed, artinya bunganya pakai sistem flat dan bersifat tetap selama masa kredit; dan efektif-floating, yaitu menggunakan sistem bunga efektif dan besaran bunga bisa berubah tergantung kondisi pasar finansial.
Sekarang jangan bingung lagi dengan istilah flat, efektif, fixed dan floating ya…
follow me: @novriirza
Posting Terkait
Dua Cara Menghitung DBR
Suatu Ketika, Tentang Sesuatu... 
Mas N0vri,
Mana yg lebih menguntungkan buat nasabah, melunasi KPR (bunga efektif) setelah 1 tahun berjalan, atau setelah 5,10 tahun berjalan? (menguntungkan disini maksudnya dilihat dari total dana yg dikeluarkan oleh nasabah/debitur).
kita anggap saja bunganya tetap, bebas penalty dan bebas administrasi pelunasan lainnya.
Matur nuwun.
=========
Mas Novri…
saya nasabah KPR salah satu Bank yg td mas novri sebutkan. terkait dengan bunga KPR, saya ditawarkan opsi untuk mengajukan surat permohonan pengurangan suku bunga KPR saya. Pertanyaan saya mas :
1. apakah jika saya mengajukan surat dimaksud akan mempengaruhi penilaian bank thd kemampuan bayar saya ?
2. apakah jika saya mengajukan surat dimaksud akan dikabulkan oleh pihak bank ?
3. kira2 berapa persen pengurangan bunga yg akan disetujui, mengingat bunga KPR saya saat ini sebesar 13,75%
trims ya mas atas jawabannya
Kalo untung ruginya semata dihitung dari jumlah amount uang yang dibayarkan, maka jumlah uang setahun tentu lebih sedikit dibanding selama 5 atau 10 tahun. Namun demikian, jika dibandingkan porsi pokok vs bunga, maka pokok hutang yang berkurang dalam satu tahun pertama akan amat sangat kecil dibanding total uang angsuran yang dibayar, atau dengan kata lain, pokok hutang kita di satu tahun pertama hanya berkurang sedikit sekali.
Thanks Mas N0vri atas jawabannya yg singkat, padat, dan jelas 0:-) . Ngomong2 soal bunga, ada sedikit yg ingin saya tanyakan nih yaitu soal perhitungan bunganya yg menurut saya kurang fair (mohon di koreksi jika saya salah).
Kenapa ya jika nasabah meminjam uang ke Bank, perhitungan bunganya menggunakan bilangan pembagi 360 (jumlah hari dlm setahun). Sedang jika nasabah menyimpan uangnya di Bank, bunganya dibayar dg menggunakan bilangan pembagi 365. Tentu saja, bilangan pembaginya lebih kecil akan menghasilkan angka yg lebih besar.
Matur Nuwun Sanget nggih…
bingun dah
😆
@baynurwi
soal itu memang dilematis dan saya akui itu merupakan sebuah ketidakadilan, Mas.
Saya berharap, para nasabah Bank yang menyuarakan hal ini lebih lantang dan mempertanyakan secara terbuka sehingga publik lebih aware dan pembuat kebijakan bisa mengeluarkan kebijakan yang lebih fair bagi semua.
@almas
jangan binun… 🙂
mantap bahasannya :). makasih mas atas pilihan topik-nya.
@yusuf,
terima kasih kembali 🙂
mas mau nanya utk saat ini kpr bank yg paling bagus dari segi bunga dan angsurannya utk 15 tahun apa ya?
krn saya mau mengajukan kpr tp masih bingung krn jujur aja utk hitungan dan sgala macam prosesnya saya blm tau sama skali.
thanks
@yongki
kalo tanya dari sisi suku bunga, hampir semua bank secara generik memberlakukan tingkat bunga yang relatif sama, sekitar 11-12%. Ada beberapa bank yang memberi bunga lebih kecil, biasanya bundling promosi yang bekerjasama dengan pengembang tertentu.
Kalo dari obrolan santai dengan teman-teman yang pernah ambil KPR, menurut mereka KPR yang pelayanannya bagus adalah Bank Niaga, BCA, dan Permata. Saya sendiri belum pernah mengambil KPR di bank-bank tersebut, jadi tidak bisa sharing pengalaman mengenai pelayanan mereka. Kalo soal tenor pinjaman 15 tahun, rasanya tidak masalah, hampir semua bank menyediakan KPR dengan tenor sampai 15 tahun.
Saya sarankan, sisihkan waktu untuk mampir ke kantor cabang Bank, temui CS untuk KPR dan banyak bertanya, jangan malu. Bandingkan satu bank dengan lainnya, nanti pasti ketemu yang paling pas.
Semoga membantu.
Boleh nanya ga nih?
Klo pengertian bunga anuitas itu apa yach?
trus, ada pengalaman ttg kpr? bisa share gmn kita memilih kpr yg baik, benar dan tdk ‘mencekik’ kita?
Saya yakin, tmn2 yg lain pasti juga banyak yg nyari info ttg ini.
salam-desta
@desta
sebenarnya sistem perhitungan bunga efektif yang ada sekarang di perbankan adalah sistem perhitungan bunga anuitas. Jadi, dalam tulisan posting di atas yang dimaksud dengan sistem bunga efektif itu sama dengan anuitas, meski secara teoritik ada sedikit perbedaan. Dalam sistem anuitas ini, jumlah cicilan Anda setiap bulan akan tetap sama, namun porsi pokok dan bunga dalam cicilan itu berbeda tiap cicilan.
KPR yang baik dan benar dan tidak mencekik, adalah KPR yang secara transparan menetapkan biaya yang kita tanggung, dan dalam perjanjian kredit tertulis jelas hak dan kewajiban masing-masing, besaran suku bunga, tenor, serta apakah bunga bersifat tetap (fixed) selama waktu tertentu/selama tenor pinjaman, ataukan floating. Perhatikan juga “exit clause”, artinya jika suatu saat Anda merasa keberatan dengan kredit Anda, apakah ada penalti/biaya yang memberatkan untuk di-take over ke bank lain.
Semoga membantu. Jika masih ada pertanyaan, mungkin bisa bersifat lebih spesifik, agar lebih mudah 🙂
Mas Novri..
Terimakasih skali a artikelnya. Itu sangat membantu sy terutama karena sy hendak mengajukan peminjaman KTA. Sudah ada beberapa bank yg sy cukup tertarik dengan program KTA nya karena cicilan dan bunga yg lebih rendah d bank-bank lainnya. Namun dengan adanya ilustrasi di atas, sy jadi mencoba untuk menghitung ulang cicilan dgn bunga yg diberlakukan bank-bank tsb.
Sebagai info cicilan atau angsuran tsb adalah jumlah yg diberikan oleh pihak bank.
Kalau menurut pihak bank A, dgn peminjaman 10jt, dan suku bunga 0.99% Flat, sy hrs membayar angsuran Rp 885.716/bln slama 12 bln.
Tapi kalau menurut perhitungan sy (sesuai dgn ilustrasi mas Novri), shrsnya dgn peminjaman 10jt dan suku bunga 0.99% Flat slama 1th, sy hanya hrs mambayar angsuran sbsr Rp 841.583/ bln.
Disini Sy jadi agak bingung dan bertanya-tanya. Apakah pihak bank yg salah…atau sy yg salah dlm perhitungan?
Atau..memang perhitungan bank tsb telah memasukkan unsur biaya di dalam angsuran per bulan yg kita tdk tahu?
Karena setelah sy coba hitung kembali perhitungan bank B maupun Bank C, hasilnya sama saja. Sy tidak mendapat kecocokan jumlah besaran cicilan yg hrs sy bayar menurut perhitungan sy dgn perhitungan bank.
Mohon bantuannya mas Novri…thanx..
@mama-wife,
sepertinya bank telah memotong biaya adminsitrasi atau biaya lain sebelum membuat perhitungan biaya, biaya ini langsung dipotong dari pinjaman Ibu sehingga Ibu tidak akan menerima utuh 10 juta di awal pencairan kredit.
Jika memang cicilannya adalah 885.716/bln selama 12 bln seperti Ibu bilang, maka total pembayaran Ibu selama 12 bulan hanya 10.628.592 Dengan plafond yang besarnya 10.000.000 maka bunga yang ibu bayarkan hanya 628.592 atau hanya sekitar 6.3% per tahun (0.52% per bulan).
Kalo dihitung terbalik, maka besaran kredit yang diberikan kepada Ibu hanya 9.499.993 saja (asumsi bunga 0.99% flat per bulan dan tenor 12 bulan). Itu sebabnya saya berpendapat bisa saja jumlah uang tersebut telah dipotong biaya administasi/provisi kredit sebesar lebih kurang 500.000
Sedangkan jika saya hitung dengan perhitungan Ibu yang besarnya 841.583 itu, Ibu menetapkan bunga 0.99% untuk satu tahun! Padahal 0.99% yang dimaksud bank adalah per bulan, sehingga satu tahunnya adalah 11.88%.
semoga membantu. Jika masih kurang jelas, maka silakan Ibu bertanya lagi.
Waah terimakasih sekali ya mas Novri a penjelasannya dan koreksinya atas perhitungan sy yg salah.
Regards…
@mama_wife
terima kasih kembali 🙂
mas saya mau tanya tentang pengambilan KPR. kalau mau beli rumah, (di pinggir jalan)
rumah itu mau di jual dengan harga(misal 100jt) tapi rumah itu di nilai bank 135 jt. kalau tidak salah kita bisa byr 10% untuk DP. artinya 13,5jt. danbank mau membiayai 80%, artinya 108jt.
sedangkan si penjual sudah mau jual dengan harga 100jt.
pertanyaan saya adalah pihak penjual dan bank harus di pertemukan / tidak?
apakah tanah tersebut harus di balik nama dulu ke pembeli/pengaju KPR untuk mendapatkan KPR, atau bisa mengajukan baru di balik nama?
disini saya juga mau shering sekaligus tanya kan disini saya mw ambil KPR dengan hga jual rumah 124 jt.trus DPnya 24.4jt.dsitu dijelaskan bank memberikan pinjaman kpr sebesar 100jt bunga 5% eff.pembyaxran selama 15th.trus dikenakan angsuran Rp 802.900;/bln selama 15 th.yg saya tanyakan disini apa maksudnya bunga 5% eff .pp( sesuai kesepakatan bank )??? itu gimana….karna saya orang awam jg tdk tau istilah2 seperti itu.trimakasih
@yohan
Jika bank tahu rumah itu dijual seharga 100 juta, maka Bank hanya akan memberi 80% dari harga jual, yakni 80 juta. Namun bisa saja Bank tidak tahu, misalnya Anda bekerja sama dengan penjual untuk bilang pada Bank kalau harganya sesuai nilai taksasi bank 135 juta, maka bank akan mencairkan 80% dari nilai taksasi yaitu sebesar 108 juta. Jika cair 108 juta, penjual bisa diminta mentransfer balik ke Anda sebesar 8 juta. Artinya bank over-financed. Itu bisa terjadi jika bank-nya lengah.
Bank pasti bertemu dengan penjual, terutama ketika petugas bank datang untuk mensurvei rumah atau pada saat transaksi/penandatanganan akad kredit di hadapan notaris.
Proses balik nama dilakukan setelah kredit disetujui dan ditandatangani perjanjian jual beli dan perjanjian kredit. Nantinya akte tanah/rumah itu langsung diberikan pada notaris yang ditunjuk bank untuk diproses balik nama-nya. Setelah dibalik nama, akte asli akan diberikan kepada Bank sebagai dokumen jaminan.
semoga membantu.
kalo mu ngajuin KTA mandiri yang katanya bunganya flat 0.79%, dengan misalnya pinjaman 10.000.000 berarti pembayaran per bulannya jatohnya kira2 berapa?
proses pengajuan KTA itu seperti apa sih?
trus lama ga dari mulai ngajuin sampe di approve sampe dananya turun?
thx b4 mba novry…
Mbak Uthie,
Sebelum menjawab pertanyaan Anda, saya ralat dulu, saya laki-laki, jadi jangan panggil Mbak lagi ya.
Menghitung jumlah cicilan itu tergantung dengan tenor (jangka waktu pinjaman) yang Anda pilih. Seandainya Anda ingin mengambil tenor setahun, maka:
= (10.000.000 + (10.000.000 X 0.79% X 12))/12
= (10.000.000 + 948.000) / 12
= 912.334 rupiah per bulan
Jika dua tahun, maka ganti saja angka 12 di atas dengan 24 (sejumlah bulan dalam tenor yang dipilih).
Pengajuan KTA itu sederhana, cukup mengiusi formulir yang disediakan dan sertakan dokumen pendukung, misalnya slip gaji dan copy KTP. Prosesnya biasanya sebentar, paling lama 2 minggu sudah selesai.
semoga membantu.
Jika suatu saat kita mau melakukan pelunasan dini, apakah yang dibayar hanya sisa hutangnya saja atau bersama bunganya? Apakah ini berlaku untuk Bank Syariah juga.
Butuh pencerahan nih.
Terima kasih sebelumnya,
(Belum terlalu paham sama KPR)
@aa
Untuk early repayment, yang dibayar adalah sisa pokok hutngnya saja ditambah pinalti (jika ada) dan bunga berjalan untuk bulan yang bersangkutan (juga jika ada). Mengenai ada tidaknya pinalti bagi pelunasan dipercepat, dapat dilihat pada perjanjian kreditnya.
salam
Thanks atas quick response-nya.
Satu lagi nih, Gimana sih kita bisa tau komposisi antara pembayaran bunga dan pokok hutang dalam suku bunga Flat dan suku bunga Effective? berapa prosentase-nya.
Apakah udah ada komposisi tertentu? Misalnya kalo flat 40 bunga, 60 pokok. Sedangkan Effective, 70 bunga;30 pokok.
@aa
untuk porsi pokok dan bunga dalam cicilan pinjaman dengan suku bunga flat, bisa dilihat dari contoh perhitungan di atas (lihat postingan di atas, bagian ‘sistem bunga flat’). Sedangkan untuk perhitungan bunga efektif, porsinya berbeda dalam setiap cicilan. Pada masa awal cicilan, porsi bunga dalam cicilan itu akan sangat besar dibanding porsi pokok dan akan terus berubah sampai pada masa akhir cicilan dimana porsi pokok akan lebih besar.
Biasanya, ketika kita melakukan akad kredit, bank akan memberikan detail cicilan selama masa kredit. Namun itu bisa berubah jika terjadi perubahan suku bunga (umumnya KPR menganut sistem bunga floating atau mengambang sesuai kondisi pasar keuangan saat itu).
Untuk lebih mudahnya, Anda bisa masuk ke situs bank yang menyediakan kalkulator cicilan yang bisa di-download. Tak mesti dari bank lokal, situs bank-bank asing juga menyediakan.
semoga membantu.
Baru tadi pagi saya ditanya atasan tentang sistem bunga flat, efektif dan float… soalnya sang atasan mendapat tawaran 50 jt dengan sistem flat 3 tahun tahun berikutnya float… enak mana ya antara flat dan float untuk tenor hanya 5 tahun
@catatanlasya
saya belum mengerti pertanyaan Anda, soalnya kita tidak bisa memilih lebih baik flat atau float, karena keduanya bisa berjalan bersamaan.
Flat adalah sistem penghitungan bunga, sedangkan floating adalah sistem penetapan bunga (apakah tingkat bunga yang ditetapkan bersifat mengambang sesuai kondisi pasar keuangan atau tetap seperti pertama kali kredit diberikan).
Flat biasanya dibandingkan dengan efektif, dan floating biasanya dibandingan dengan fixed. Coba baca bagian terakhir dari posting di atas ya.
Salam.
Bagaimana cara penghitungan bunga efektif?, terus bagaimana cara menemukan/menghitung nilai koefisien (nilai pengali untuk mendapatkan langsung angsuran perbulan jika dikalikan dengan pokok) bunga efektif tersebut?
terima kasih sebelumnya..
@Adam
Metode perhitungan bunga efektif yang benar, menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya. Rumus perhitungan bunga adalah :
Bunga = SP x i x (30/360)
SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya, i =
suku bunga per tahun, 30 = jumlah hari dalam 1
bulan, 360 = jumlah hari dalam 1 tahun.
Bunga efektif bulan 1
= Rp 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp 200.000,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
Rp 1.000.000,00 + 200.000,00
= Rp 1.200.000,00
Bunga efektif bulan 2
= Rp 23.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp 191.666,67
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 2 adalah
Rp 1.000.000,00 + 191.666,67 = Rp 1.191.666,67
Angsuran bulan kedua lebih kecil dari angsuran bulan pertama. Demikian pula untuk bulan- bulan selanjutnya, besar angsuran akan semakin menurun dari waktu ke waktu.
Perlu dipahami, yang sering disebut bunga efektif di perbankan (termasuk postingan di atas) sebenarnya adalah penghitungan metode anuitas. Metode anuitas ini merupakan modifikasi dari metode efektif.
Metode ini mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar agar sama setiap bulan.
Rumus perhitungan bunga sama dengan metode efektif yaitu :
Bunga = SP x i x (30/360)
SP = saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya,
i = suku bunga per tahun,
30 = jumlah hari dalam 1 bulan,
360 = jumlah hari dalam 1 tahun.
Biasanya Bank memiliki aplikasi software yang secara otomatis menghitung bunga anuitas. Dalam kasus di atas, perhitungan yang akan muncul sebagai berikut :
Bunga anuitas bulan 1
= Rp 24.000.000,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp 200.000,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
= Rp 907.478,00 + 200.000,00
= Rp 1.107.478,00
Bunga anuitas bulan 2
= Rp 23.092.522,00 x 10% x (30 hari/360 hari)
= Rp 192.438,00
Angsuran pokok dan bunga pada bulan 1 adalah
= Rp 915.040,00 + 192.438,00
= Rp 1.107.478,00
Terlihat bahwa angsuran bulan kedua sama dengan angsuran bulan pertama dan seterusnya dimana besarnya angsuran akan tetap sama sampai dengan selesainya jangka waktu kredit.
semoga membantu
sistem perkreditan apa sich?
truz lembaga keuangan non bank apa?
@Susi Deannova
Sistem perkreditan adalah mekanisme pinjam-meminjam uang, termasuk juga transaksi jual beli barang/jasa secara kredit atau non tunai; baik dilakukan oleh individu maupun lembaga. Yang dilakukan individu misalnya adalah pedagang alat dapur keliling dimana ibu-ibu rumah tangga yang mencicil barang tersebut setiap kali ditagih oleh si pedagang. Sedangkan yang dilakukan oleh lembaga misalnya anda mencicil rumah melalui Bank.
Lembaga keuangan non bank cukup banyak, misalnya saja Asuransi, Perusahaan Multifinance (contohnya FIF, Adira), dan Koperasi Simpan Pinjam.
Semoga membantu.
mas novri, klo misalnya bunganya floating(KPR BRI), kira2 apakah bunga bisa sampai 20% untuk thn2 berikutnya?mana yng lebih baik, KPR selama 15thn atau 20thn?kemudian apakah sertifikat tanah ditahan oleh bank sampai KPR lunas?
Terima Kasih(Maaf pertanyaannya borongan)
Selamat sore,
Mas novri saya ingin bertanya jika sekarang saya ingin mengambil KPR atas nama saya(Blm menikah) dengan biaya join dengan calon suami saya. Tetapi setelah menikah nanti nama kepemilikan ingin dirubah menjadi nama saya dan suami saya(skrng masih calon), apakah sulit untuk pengurusannya?Saya baca posting dari saudara angga sertifikat tanah ditahan oleh bank selama KPR blm lunas, jadi apakah nama kepemilikan rumah bisa dirubah setelah KPR lunas?
Terima Kasih Banyak
@angga
Namanya juga floating, itu bisa saja terjadi. Tapi kondisi sekarang, rasanya agak sulit sampai ke angka 20%. Kecuali terjadi force majeur atau kejadian luar biasa, misalnya krisis luar biasa seperti tahun 1997-1998.
Kalo diminta memilih antara 20 atau 15 tahun, saya pribadi memilih 15 tahun, karena dari sisi total uang yang kita bayarkan jauh lebih sedikit.
Sertifikat memang ditahan oleh Bank selama masa kredit sebagai dokumen jaminan. Just in case, kreditnya bermasalah, maka Bank bisa menjual agunan tersebut sebagai ganti pembayaran.
@Novita
Maaf baru respon pagi ini.
Sepengetahuan saya, sebelum Anda berdua menikah, maka tidak bisa diperhitungkan sebagai join income, karena Anda berdua masih sebagai dua subyek hukum yang berbeda, sehingga tidak ada legal basis bagi Bank untuk memperhitungkan penghasilan Anda berdua sebagai satu kesatuan. Jika Anda menikah, Anda telah menjadi satu subyek hukum (kecuali ada perjanjian pisah harta, maka tetap terpisah seperti sebelum menikah).
Sertifikat memang ditahan oleh Bank selama masa kredit sebagai dokumen jaminan. Soal ganti nama, bukan sesuatu yang sulit, karena meski sertifikat ada di Bank, proses ganti nama bisa dilakukan dengan menggunakan jasa notaris yang menjadi rekanan Bank, artinya sertifikat tersebut dipinjamkan Bank kepada notaris. Tak perlu menunggu masa kredit selesai. Saran saya, kenapa tidak dari awal transaksi langsung ganti nama? Itu lebih mudah dilakukan dan Anda tak perlu membayar jasa notaris dua kali.
Semoga membantu.
Mas novri,
saya mau tanya
saya baru aja ngajuin KPR ke 2 bank, BNI dan BTN
dan kedua duanya disetujui,
Bank BNI memberikan pinjaman sebesar 64.300.000 (jangka waktu kredit 15 Tahun ) dengan bunga p.a efektif 8.88% fixed 1 tahun pertama, dan selanjutnya di review setiap bulan.
angsuran perbulan = Rp 647.591
Bank BTN memberikan pinjaman Rp.64.350.000 ( jangka waktu kredit 15 tahun) dengan bunga 11.25 % pertahun dengan cara perhitungan annuitas, angsuran perbulan Rp. 756.100
dilihat secara umum dari angka2 di atas, jelas yang paling menguntungkan adalah bank BNI, namun bila dipandang secara perhitungan ekonomi, manakah yang lebih menguntungkan …?. dan juga kenapa Bank BTN “PD” sekali dengan bunga yang begitu besar….? (tapi tetap dapat bersaing dangan bank2 lain )
terima kasih sebelomnya kepada mas novry
@Andri.
Saya belum memahami maksud Anda dengan istilah “perhitungan ekonomi”. Jadi saya mencoba menjawab sebisa mungkin, mohon maaf jika meleset.
Coba perhatikan “term & condition” yang diajukan BNI. Apakah ada waktu minimum bagi Anda untuk tetap menjadi nasabah KPR dalam waktu tertentu, misalnya minimal KPR Anda harus berjalan 5 tahun baru boleh dipindah ke Bank lain. Dan berapa besar penalti yang dikenakan jika Anda keluar atau di-take over bank lain sebelum waktu minimum itu selesai.
Kenapa saya tanya begitu, karena saya khawatir BNI akan mengenakan bunga tinggi pada tahun kedua dan seterusnya, untuk mengkompensasi “harga murah” yang diberikan pada tahun pertama itu.
Jika term & conditions nya menurut Anda wajar dan Anda sanggup menerima aturan mainnya, maka ambillah BNI.
Mengapa BTN begitu PD?
Saya melihat BTN memberikan Anda harga wajar, terkait dengan kondisi suku bunga sekarang. BI Rate adalah 8.25%, suku bunga Deposito mungkin sekitar itu juga, maka sangat wajar jika BTN mengenakan angka 11.25%, karena harus mengambil margin keuntungan, biaya operasional, dan provisi risiko.
Sedangkan harga BNI, mungkin saja BNI sedang melakukan promosi dan bekerja sama dengan developer yang bersangkutan, sehingga ada harga yang bisa ditekan, misalnya risiko yang diserap oleh developer melalui mekanisme perjanjian buy-back. Jika macet developer sanggup membeli rumah itu dengan harga pasar wajar. Sehingga BNI tak harus menanggung kerugian atas nilai aset tersebut.
Semoga membantu. Jika masih belum jelas, silakan tanya lagi. Saya akan jawab semampu saya 🙂
@ mas novri
terima kasih banyak atas responnya yang begitu cepat 🙂
perhitungan ekonomi yang saya maksud disini adalah, mungkin ada sesuatu perhitungan suku bunga/kpr yang tidak diketahui oleh orang awam spt saya ini.
tapi yang jelas, kedua bank tsb, memang telah memiliki kerja sama dengan pihak developer, dan untuk masalah term & conditions saya belum membacanya.
regards,
Andri
@Andri
Kalo soal itu, rasanya hanya masalah kebijakan pricing semata. Ini pasti terkait dengan cost of fund atau biaya dana yang menjadi beban bank. Sebagaimana Mas Andri tahu, bank adalah intermediary antara pemilik dana dan peminjam dana. Jadi harga yang dijual bank (dalam hal ini sukubunga kredit) sangat tergantung pada harga yang mesti di bayar ke pemilik dana (dalam hal ini bunga deposito/tabungan/giro).
Nah, struktur pendanaan itulah yang sebagian besar menjadi penentu sukubunga kredit.
Mungkin dalam hal ini BNI berhasil mendapatkan dana murah (tabungan/giro) berjangka setahun yang lebih banyak dari BTN sehingga dalam waktu satu tahun ke depan biaya dananya relatif lebih murah dan dapat menjualnya dalam bentuk kredit juga dengan harga murah.
Sebaliknya struktur pendanaan BTN mengkin didominasi oleh Deposito yang bunganya tinggi, sehingga terpaksa menjualnya juga dengan harga yang lebih tinggi.
semoga membantu ya.
Mau tanya, perhitungan bunga efektif itu, paymetn yang dilakukan setiap bulannya (tanpa bunganya), sama atau berubah2? Misalnya kredit 12 bulan dengan pinjaman 1 juta dan bunga 20%, pada bulan pertama maka angsuran sebesar 10jt/12 = 833.333 ditambah bunga sebesar 168rb. Nah, pada bulan keduanya, perhitungan angsuran tetap 833.333 atau berubah?
thx
@eduff
jika menggunakan sistem bunga efektif maka porsi bunga dan pokok tidak akan sama setiap bulannya; sistem perhitungan bunga dimana porsi pokok dan bunga selalu tetap disetiap cicilan adalah sistem bunga flat. Mohon baca tulisan di atas.
@novri,
hmm, angsuran pokoknya jadi berubah2? Apakah tambah naik atau berkurang? Saya masi kurang paham, hehe
@eduff
jika menggunakan sistem bunga efektif, biasanya nilai cicilan per bulannya sama, misalnya setiap bulan 1 juta. Namun porsi pokok dan cicilan dalam 1 juta itu berbeda setiap bulan. Pada awal masa cicilan, porsi bunga lebih besar dari porsi pokok dan terus berubah sehingga pada akhir cicilan porsi pokok yang lebih besar. Misalnya jika pada awal cicilan porsi bunga vs pokok adalah 950.000 (bunga) vs 50.000 (pokok), maka pada akhir cicilan porsinya menjadi 50.000 (bunga) vs 950.000 (pokok).
pokok itu maksudnya angsuran pokoknya (tanpa termasuk bunga) ya? Kog pada awal cicilan, bunga nya bisa melebihi pokok? saya masih tidak mengerti, hehe
@eduff
Begini, setiap cicilan bank terdiri dari dua unsur; pokok dan bunga. Artinya jika menyebut pokok, berarti dengan otomatis tidak termasuk bunga. Dalam jawaban saya di atas pun, bunga disebutkan secara terpisah, sehingga jelas bahwa jika menyebut pokok tidak termasuk bunga. Jika ada jumlah yang merupakan gabungan keduanya (pokok plus bunga) namanya bukan pokok lagi melainkan cicilan atau angsuran.
Sistem perhitungan bunga efektif memang terlihat bahwa porsi BUNGA lebih besar dari POKOK di awal cicilan, karena BUNGA dihitung dari POKOK HUTANG TERSISA. Pada awal hutang Anda, bunga tentu dihitung dari pokok hutang awal.
Misalnya Anda hutang 10 juta, maka cicilan pertama bunga dihitung dari 10 juta itu. Kemudian pada cicilan kedua bunga nya dihitung dari SISA HUTANG POKOK Anda, yakni 10 juta dikurangi porsi POKOK dalam cicilan pertama (misalnya porsi pokok hanya 100 ribu) maka BUNGA pada cicilan kedua dihitung dari 10 juta dikurangi 100 ribu, demikian seterusnya sehingga makin lama bunganya makin kecil.
Ya, lalu untuk pokoknya, berarti nilainya sama ya setiap bulannya? Jadi hanya bunga nya saja yang berubah?
Maap kalo saya banyak tanya, hehe
kk novrie, mau tanya perhitungan rumus NPL (non Performing Loan) dan NDF (Non Performing Financial) donk. Maap kalo salah kamar.. tapi butuh bantuannya banget. thx
@eduff
Tidak, jumlah pokok juga berubah, yang tetap adalah jumlah cicilan/angsuran setiap bulan. Yang berubah adalah PORSI pokok dan bunga dalam cicilan. Misalnya, cicilan Anda 1 juta setiap bulan, initetap satu juta. Namun porsi pokok dan bunga dalam cicilan itu berubah, misalnya awal cicilan bunganya 900 ribu dan pokoknya seratus ribu, terus berubah dimana bunga mengecil dan pokoknya membesar, namun total cicilannya tetap satu juta. Mohon baca posting di atas secara hati-hati dan pahami jawaban saya atas pertanyaan-pertanyaan Anda sebelumnya, karena sebenarnya sudah terjawab semua.
@satJR
NPL adalah kredit bermasalah dimana dihitung berdasarkan kolektabilitas. Dalam mengklasifikasi kredit Bank ada 5 jenis kolektabilitas, ditandai dengan angka 1 sd 5:
1= Lancar. Tidak terdapat keterlambatan bayar.
2= Dalam perhatian khusus, biasanya ditandai dengan keterlambatan bayar antara 1 sd 90 hari.
3 = Kurang Lancar, biasanya ditandai dengan keterlambatan bayar antara 90 sd 120 hari.
4 = Diragukan, biasanya ditandai dengan keterlambatan bayar antara 121 sd 180 hari.
5 = Macet, telat bayar diatas 180 hari.
Selain ditandai dengan jumlah hari telat bayar (days past due), BI juga membuat bebebrapa ketentuan mengenai kualitas kredit ini. Misalnya prospek bisnis, bahkan jika perjanjian kredit telah jatuh tempo dan belum diperpanjang, dan debitur masih punya outstanding pinjaman, maka kolektabilitas nya langsung jatuh ke 3 meski tidak terdapat keterlambatan pembayaran.
Nah, yang disebut NPL/NPF adalah kredit dengan kolektibilitas 3 sd 5.
Semoga membantu.
mas novri yang pinter,
saya mau ambil KPR di Indonesia namun pada saat yang sama saya jg dapat tawaran pinjaman sekitar 50.000 us dollar dari bank di U.A.E (kredit tanpa agunan?). dengan bunga 8.75% fixed dan tenor 72bulan, berhubung saya awam kira kira menguntungkan mana antara KPR di bank BCA yang sekitar 11% dengan tenor 15tahun dengan tawaran dari bank U.A.E
@m. jauhari
terima ksih bilang saya pinter, meski saya gak merasa pinter 🙂
Saya asumsikan USD 1 = IDR 9.200. Maka Tawaran dari Bank di UAE = IDR 460 juta.
Dengan skema KPR BCA yang Anda ajukan, maka cicilan Anda adalah IDR 5.228.346 per bulan. Sehingga selama 15 tahun itu secara total Anda membayar sebesar IDR 941,102,262. Itu pun dengan syarat bunga tidak berubah yakni 11% per tahun efektif selama 15 tahun. Harap diingat bahwa kondisi kuangan di Indonesia sedang kuran baik, sehingga besar kemungkinan bunga akan naik cukup lumayan sampai akhir tahun ini.
Dengan skema kedua, yakni pinjaman Bank UEA dengan bunga FIXED 72 bulan, asumsi saya karena ini kredit tanpa agunan maka sistem bunganya adalah FLAT, maka cicilan Anda sbb:
= (50.000 + (50.000 X 8.75% X 6))/72 bulan
= 76.250 / 72 bulan
= USD 1.059 per bulan atau IDR 9,743,056 per bulan ( kurs USD 1 = IDR 9.200)
Selama masa kredit, anda membayar total USD 76.250 atau IDR 701,500,000
Jika ternyata Bank di UEA itu memberikan dengan sistem bunga efektif, maka jauh lebih murah. Karena cicilan Anda hanya USD 895 per bulan atau IDR 8.234.000 atau selama masa kredit 6 tahun itu Anda total membayar sebanyak IDR 592,848,000
Sehingga, apabila Anda memiliki kemampuan dan kesempatan untuk mendapatkan kredit di Bank UEA itu, saya pribadi lebih memelih opsi mendapatkan kredit dari bank UEA itu.
Tetapi, keputusan sepenuhnya ada di tangan Anda. Dan jangan salahkan saya jika nanti Anda merasa salah mengambil keputusan karena membaca jawaban ini 🙂
semoga membantu ya.
many thanks for your quick response bro, God give you all the very best, amin.n sala
@m. jauhari
Amin ya rabbal ‘alamin, you’re welcome Bro. Salam kembali untuk Anda 🙂
Mas Novri yg baek,
dengan kondisi ekonomi seperti sekarang ini,
ada kemungkinan suku bunga kpr naek nggak ?
Saya punya hutang KPR 150,2 juta jangka waktu 10 tahun. Angsuran pertamanya sejak Januari 2006 yg lalu, waktu itu suku bunganya seingat saya 15,5%. Sistem bunga effective.
Angsuran per bulan tahun pertama 2,662,500
Angsuran per bulan tahun kedua 2,287,332 (average)
Angsuran per bulan tahun ketiga 2,150,984 (sd Mei 2008)
Kemungkinan saya akan dapet bonus di bulan Juli nanti. Dan rasa-rasanya tidak ada keperluan dalam jumlah yang besar tahun ini. Apakah sebaiknya saya lunasi tahun ini sebelum bunga naik lagi ? Bagaimana cara menghitung pelunasannya ? (diluar pinalty) Kira-kira saya biarkan atau dilunasi ya ?
Oh ya, rumah tersebut saya kontrakkan 10 juta per tahun.
Thanks sebelumnya.
@pitusiji
Dengan memperhatikan perkembangan saat ini, hampir pasti bunga KPR akan naik. BI Rate sudah naik, dan itu masih akan naik lagi, mengingat inflasi tahun ini yang pasti tinggi dan perkiraan saya akan kembali ke jaman Orba, yakni dua digit lagi.
Jika Anda punya uang untuk melunasi, itu pilihan yang sangat baik. Namun, jika Anda punya usaha/investasi yang rate nya lebih tinggi dibanding bunga yang harus Anda bayar, maka lebih baik untuk usaha atau investasi. BIsa dihitung lagi mana yang lebih profitable. Jangan lupa menghitungnya jangka panjang, jangan jangka pendek saja. Artinya, dengan cicilan sekarang dikalikan jumlah bulan angsuran tersisa, maka akan terlihat jumlah penghematan yang Anda lakukan. Bandingan dengan return atas investasi Anda dalam waktu yang sama, sehingga jelas yang mana yang lebih menguntungkan. Jangan lupakan tabungan darurat untuk sesuatu yang bersifat emergency. Idealnya sebesar 3 bulan pendapatan.
Jika melihat cicilan Anda tahun pertama sebesar 2,662,500 tahun pertama, rasanya bunganya bukan 15.5%, bisa jadi 17.5% (asumsi pokok 150.2 juta).
Soal outstanding hutang Anda, agak sulit menghitungnya karena bunganya berubah-ubah setiap tahun. Jika KPR 150,2 juta itu merupakan jumlah hutang awal ketika pertama kali disetujui Januari 2006, maka dengan asumsi bunga 15.5% pa efektif, sisa hutang Anda di luar pinalti pada bulan Juli 2008 sekitar 130 juta. Itu akan lebih kecil jika bunga nya pada tahun 2007 sempat turun.
Kalo belum jelas, moggo tanya lagi. Semoga membantu ya.
Yap, bunga tahun pertama 17,5% pa –tks koreksinya. Selanjutnya memang bunganya terlihat menurun, cuman nggak tahu persisnya. Ini terlihat dari jumlah angsuran bulanan yang semakin turun. Contohnya di Jan-07 Rp 2,475,928 kemudian angsuran turun hingga 2,150,984 sejak Sep-07 sampai sekarang.
Ter-inspirasi saran mas, saya malahan jadi terpikir untuk berinvestasi daripada melunasi hutang ini, asalkan hasilnya lebih besar dari bunga KPR ini …
Thanks advicenya !
@pitusiji
you’re welcome.
nanti kalo investasinya udah profit, saya minta uang jasa konsultasi ya, he he he 😆
mau dong perhitungannya dengan menggunakan Excell,..please 😀
@nonbankers
sudah terkirim via email yang Anda cantumkan.
Selamat siang Mas Novri, saya mau bertanya tentang pinjaman, dimana Bank memberikan ilustrasi sbb :
Jangka Waktu=36 Bulan, Efektif Floating=10,15%, Flat=5,47%, Plafond Kredit 100 Juta dengan angsuran per bulannya 3.233.766,- Pertanyaan saya bagaimana caranya Bank menghitung sehingga EF : 10,15% = Flat : 5,47% ?
Terus Bank juga memberikan angka Koefisien Angsuran Pinjaman :
Priode 1 Thn = 0,087391203 ; Priode 2 Thn = 0,046034233 ; Priode 3 Thn = 0,032337657 ; dari mana angka koefisien tsb ?
terima kasih Mas.
mas mau tanya nih, dengan kondisi perekonomian skrng ini (inflasi yg naik terus) kalo mau ambil KPR lebih baik yg floating or fixed (kalo secara teori pasti yg fixed yah mas)..tp yg fixed rata rata cuma untuk masa 2atau3 thn saja,atau mas ada info/rekomendasi bank yg punya kpr fixed s.d akhir kredit…krn ada rencana mau ambil KPR 15 thn
mas punya informasi bank yg kpr nya fixed s.d akhir kredit..kalau ada di ifokan dong…trm ksh
salam toza
@all
maaf baru bisa respon, banyak sekali tugas yang membuat gak bisa ngurusin blog seperti biasa.
@edinal
cara perhitungan bunga baik efektif maupun flat sudah saya tulis dalam postingan di atas. Karena perbedaan itu maka bunga efektif jadu lebih murah dibanding flat. Dengan perhitungan kasar memang jumlah amount bunga efektif itu separuh dari flat. Jadi jika sama-sama amountnya seratus rupiah, maka dalam hitungan persen efektif sama dengan dua kali flat seperti contoh kasus Anda.
tentang koefisien, itu sama saja dengan pehitungan bunga, cuma dibalik saja.
@toza
nyaris gak ada yang memberi fixed sepanjang waktu kredit karena tidak ada juga pihak deposan sebagai sumber dana bank yang mau menaruh uangnya di bank dengan bunga fixed. Satu-satunya cara adalah dengan KPR Syariah yang melarang perubahan cicilan selama jangka waktu kredit. Namun biasanya cicilannya jadi lebih mahal.
saya baca rubrik anda sangat bermanfaat bagi yang belum paham masalah perkreditan bank.. semoga menjadi berkah buat mas novri.
mas, punya tabel dan rumus perhitungan bunga anuitas ga? (excell)… kalo ada tolong kirim ke email saya.. terimakasih..
@karim
amin ya rabbal ‘alamin. terima kasih. file excel sudah saya kirim via e-mail yang Anda berikan.
Selamat siang mas Novri, say mau juga donk file excel-nya, tolong dikirim ke email saya… terima kasih..
Sore mas Novri….saya boleh minta file excelnya ga mas?Tolong dikirim ke email saya ya mas…buat pembelajaran sy juga kalo mau mengajukan kredit. Terimakasih mas Novri…
slamat siang mas… makasih atas excellnya, tapi ko sy ga bisa modify… di minta password untuk ubah (unprotect sheet)… bisa minta tolong ga kirim passwordnya ke email saya.. terimakasih..
@karim, edinal, mama_wife
sudah dikirim via email. mohon maaf, untuk formulanya tidak bisa saya berikan.
file excel yang baru sudah saya terima, terimakasih banyak mas novri. semoga ilmunya bermanfaat untuk kita smua.. amin
@karim
amin… terima kasih kembali.
Dear maz novri,
Mohon dikirimi excel utk menghitung angsuran kpr, trm ksh
@Pak Tebe
silakan check email Bapak yang Bapak input di komen. File excelnya sudah saya kirim ke email tersebut.
semoga membantu.
Saya rencana mengambil kredit bank niaga sekitar 270 jt dengan bunga 11% fix 1 tahun.
Cicilannya sekitar 3.1 jutaan
Saya hitung-hitung, jika tahun kedua suku bunga naik jadi 17 % saja, cicilannya akan naik 1.1 juta lebih (4 jutaan :(( )
Sebenarnya, suku bunga pasar itu berdasarkan apa ya? BI rate? Saya kok tidak melihat adanya perlindungan konsumen dalam hal ini.
Dibandingkan dengan syariah, cicilan tetap, tapi dengan asumsi suku bunga 12.75% saja (referensi BTN) cicilannya lebih tinggi 300ribuan. Tapi kenapa ya syariah sekarang perhitungan marginnya meniru suku bunga efektif, jadi porsi margin (“bunga”) di awal juga lebih besar. Dan biasa nya ditinjau tiap 5tahun. Apakah Islam membolehkan seperti itu?
Kemudian, teori suku bunga efektif, pembayaran bunga di awal, pokok hutang hanya berkurang mulai 500ribuan. Jika kita percepat pelunasan, kita sudah dirampok oleh bank karena porsi bunga yang sangat besar. Rasanya kok dunia tidak adil 😀
@m ilhami
dalam menentukan sukubunga, bank akan me-refer pada biaya yang dikeluarkan sebagai “cost of fund“. Lihat komentar saya di atas, no. 37.
BI Rate menjadi acuan karena biasanya LPS (Lembaga Penjamin Simpanan) dalam memberikan batas penjaminan juga merujuk pada BI Rate dan batas penjaminan yang ditentukan LPS adalah harga termahal yang biasa dibayarkan bank kepada pemilik dana (deposan/penabung).
Soal syariah, saya tak bisa berkomentar banyak mengingat keterbatasan pengetahuan saya. Namun, umumnya prinsip dalam bisnis syariah adalah kesepakatan (ijab kabul), barang yang diperjualbelikan adalah riil. Soal apakah boleh kespekatan ditinjau ulang dalam waktu lima tahun, saya belum bisa memberi komentar, takut salah.
Terkait adil atau tidak, ini juga relatif.
Bank adalah lembaga komersial yang mencari profit. Nilai uang saat ini (yang dibayarkan bank kepada penjual rumah), tentu akan berbeda dengan nilainya di masa depan. Istilah kerennya adalah net present value. Selain itu perlu juga disadari, uang itu tak semata dapat diberikan kepada debitur tersebut atau produk itu saja, dapat pula menghasilkan keuntungan lain yang lebih besar dan cepat, misalnya dalam mekanisme transksi divisi treasury bank.
Di sisi lain, bank juga banyak memiliki risiko default (nasabah gagal bayar) yang bisa menjadi beban yang sangat besar terhdap pemilik dana. Ingat, bank adalah institusi intermediary, hanya menyalurkan dari pemilik dana kepada pihak yang membutuhkan dana. Jadi bank harus menyimpan reserved terhadap potensi gagal bayar, misalnya debitur tak bisa membayar dan saat yang sama deposan berniat mengambil uang, dsb.
Bank juga harus menanggung biaya operasional, teknologi, dan juga mengalokasikan keuntungan. Bank adalah bisnis dengan net margin sangat kecil, bahkan seringkali hanya 1 persen saja. Meski memang jumlah akumulatifnya besar.
Bottom line nya adalah, kredit pada perbankan, baik konvensional maupun syariah adalah sebuah pilihan merdeka, tanpa paksaan. Jika memang dinilai tidak menguntungkan atau bahkan tidak adil, maka tak ada paksaan bagi siapapun untuk mengambilnya bukan? 😛
Pak novri,
BI rate baru saja naik jadi 9%. Bunga yg ditawarkan menjadi 12% fix 1 thn.
Berapa ya kira-kira suku bunga pasar KPR saat ini?
@m ilhami
saya rasa, suku bunga KPR tidak akan serta merta naik karena BI rate naik, apalagi jika sebelumnya sudah naik ketika BI rate dinaikkan dari 8.50% menjadi 8.75%. Sekali lagi, sukubunga juga tergantung pada struktur pendanaan Bank.
Jadi, untuk saat ini sukubunga KPR mungkin tetap berada di kisaran 12% sd 14%. Tak berubah banyak dari sebelumnya. Tergantung kebijakan masing-masing Bank dan saya tidak mempunyai data lengkap untuk masing-masing bank.
salam.
Dear Mas Novri,
mohon bantuannya, baru2 ini KPR saya disetujui oleh Bank BNI (282jt) sukubunga flat 1 thn 12% cicilan 3,4jt dan BTN (262jt/turunplafon) sukubunga anuitas 10% cicilan 2,9jt semua untuk 15 tahun. rencananya saya akan ambil btn, tp dpt info dr pengembang sebaiknya bni aja karena untuk tahun berikutnya perhitungan suku bunga bni +/- 13,75% sedangkan btn blm ketauan. trus, dalam proses cicilan apakah besarannya akan sama, meningkat atau makin rendah.gimana nih mas,butuh sarannya. saya bingung jadinya.
Saya mencoba memahami mengenai suku bunga KPR. Ada informasi perhitungan bunga KPR melalui format Excel, tapi ternyata ada juga yang merasa hitungannya berbeda dengan Bank. Kalau bisa mas Novri membuat format yang demikian, mungkin dapat membantu kawan-kawan semua. salam.
@cay
Saya lihat bunga BNI flat 12% itu sangat tinggi, artinya kira-kira sama dengan 23% efektif. Apa benar demikian? Jika tahun-tahun berikutnya akan naik jadi 13,75%, efektif atau flat? Jika flat, maka rasanya Anda tak perlu pikir panjang untuk memilih BTN saja. Jika efektif, rasanya BTN pun tidak akan jauh berbeda, sekali lagi ini terkait cost of fund masing-masing bank. Dengan mengambil referensi BI Rate, maka biasanya bunga KPR efektif bank-bank tidak akan selisih jauh.
Khusus bank yang menjadi preferensi pengembang, mungkin (ini mungkin lho ya, perkiraan pribadi saya), ia mendapat sesuatu dari BNI (yang saat ini lebih mahal) sehingga menggiring Anda ke BNI. Karena alasan “sudah ketahuan” itu juga tidak mungkin, kita tidak pernah tahu apa yang terjadi di depan dan pengembang bukanlah pejabat BNI yang punya wewenang menentukan besaran sukubunga.
Soal cicilan, tergantung bunganya, kalo bunga naik, maka cicilan ikut naik, namun jika bunga turun, Anda harus cepat-cepat telpon bank minta diturunkan. Kecenderungannya, bank jarang secara otomatis menurunkan bunga bagi existing debiturnya, kecuali debitur yang proaktif.
@lukhi
saya punya perhitungan excel yang biasa saya beri pada pembaca yang membutuhkan, Insya Allah sama dengan perhitungan Bank. Saya pernah coba upload namun gagal, sehingga saya berikan upon request saja.
salam Mas,
Mas Novri saya minta tolong dikirim excel anuitas (sistem perhitungan efektif) ke email saya ya..
terimakasih
mas novri, waduh makasih banget nih buat masukannya. btw, boleh minta perhitungan excelnya juga mas? trims sebelumnya.
@cay
Jika saya simulasi, ternyata bunga yang ditawarkan BNI itu bukan flat lho, tapi efektif.
Jadi sebenarnya gak ada beda perhitungan BNI dan BTN. Mungkin yang Anda maksud adalah “fixed” selama setahun pertama. Bedakan istilah fixed dan flat, karena bisa salah persepsi.
Cukup wajar juga jika pengembang menganjurkan BNI karena limit/plafond pinjaman yang diberikan lebih besar sehingga Anda tidak mengeluarkan biaya sendiri (self financing) yang besar.
Soal bunga ke depan, jika BNI bisa memberi jaminan (misalnya tertera dalam perjanjian kredit), boleh juga dijadikan pertimbangan sebagai jaminan kepastian, dalam arti lebih memudahkan kalkulasi dalam mengalokasikan budget bulanan. Namun jika tidak ada kepastian tertulis apapun, maka iming-iming bunga sudah pasti ketahuan itu diabaikan saja. Pilihklah sesuai kemampuan dan rasa nyaman Anda.
Semoga membantu ya.
Dear Mas n0vri,
sebagai orang awam dalam masalah ini saya sangat terbantu dengan jawabannya…
thanks n regards,
@Wicahya
terima kasih kembali. Untuk file excel, silakan lihat email Anda.
Teman..
KPR saya di approve BII, berikut formulasi nya :
Plafon yg di ajukan : 257,6 jt
Namun, mereka menurunkan plafon, menjadi
238,6Jt
Bunga 12.75% fix 3 thn
Cicilannya menjadi 3juta pas
Bagaimana menurut teman2 ? layak kah?
Melihat perkembangan politik untuk 1thn ke depan yg tidak bisa terprediksi (Pemilu), karena tau sendiri BaLon yang mencuak ga jelas kredibilitas nya.. syukur2 klo SBY lg..
Oh iya.. jika punya update Bunga berjalan dari masing2 bank, mungkin akan lebih bisa menilai..
Thx b4
mas novri
saya mau nanya di buku ada rumus untuk menghitung present value untuk anuitas
PV=((1-((1+i)^-n))/i) x angsuran
kalau untuk bunga flat bagaimana rumus menghitung present valuenya??
thx,
regards
widwan
Mas.. untuk sistem anuitas kpr btn kalo bunga naik angsurannya juga naik ya…
misalnya bulan ini bunga 9.50% angsuran rp. 1.607.000 ternyata bulan depan bunga naik jadi 13% apakah angsurannya jadi naik ato prosentasi pembayaran pokoknya aja yang berubah menjadi kecil…
thank’s…
mas Novri saya minta tolong dikirim excel anuitas ke email saya ya..
terimakasih….
all,
sorry for the late response. maklum banyak sekali kerjaan dan tugas.
@yudi
terima kasih sudah mau sharng pengalaman Anda.
@widwan
setahu saya menghitung PV dari bunga flat adalah
(cicilan/(1 + i * t)) * n
i = bunga
t = tenor
n = jumlah cicilan, dalam bulan
misalnya, jika ada rumah dengan cicilan 22 juta per bulan, bunga 2% per bulan selama 5 tahun, maka:
= (22 juta/(1 + 2%X 60)) X 60
= (22 juta / (1 + 1,2)) X 60
= (22 juta/2,2) X 60
= 10 juta X 60
= 600 juta
@RIZAL
jika bunga naik, maka angsuran ikut naik.
untuk excell, ditunggu ya.
assalamu’alaikum mas…
ada update bunga kpr terbaru gak?
khususon kpr BTN
thank’s
@RIZAL
wa’alaikumsalam.
maaf, untuk update BTN saya tidak tahu, mungkin Mas Rizal bisa buka website BTN atau telepon ke cabang Bank BTN terdekat.
wassalam.
mas..salam kenal dari arys..ilmunya sangat membantu saya..
thanks ya atas sharingnya di blog ini…
btw..apa saya bisa kg minta file excell-nya??terima kasih ya…
@arys
salam kenal dan terima kasih kembali.
untuk file excel-nya, ditunggu ya.
Saya sangat terbantu dengan informasi ini. bolehkan saya dikirim juga file excel nya? saya rencana juga mau ambil KPR tapi masih mikir2. thx a lot mas…
@Hamdan
Untuk file excel,
silakan cek alamat email yang Anda berikan ya.
trima kasih kiriman file nya mas.. oiya, biasanya proses pengajuan KPR dari awal sampai akhir (disetujui) berapa lama ya?
@Hamdan
sangat tergantung pada kelengkapan dokumen, proses pengecekan legalitas, dan proses di internal bank. Mungkin sekitar 3 minggu atau sebulan. Saya gak punya benchamrk pastinya.
Mas Novri yang memang pintar,
Saya masih awam dengan dunia kpr dan berencana pinjam 90 juta tuk beli rumah dari bank dengan tenor 10 tahun. Setelah survei di internet, asumsi saya, sepertinya saya berencana menjatuhkan pilihan ke bank syariah karena perhitungannya fix per bulan, walaupun bunga agak tinggi, tapi nggak “diakali” bank konvensional yang walaupun bunganya rendah dan fix di tahun pertama, tapi kemudian “balas dendam” lewat bunga hingga 17% di tahun kedua dst. Bener ya?
Pertanyaan saya, kalau saya berencana melunasi hutang saya di bank syariah, apakah:
1. Sisa perhitungan bunga untuk tahun2 setelah pelunasan tetap dihitung atau cukup pokoknya saja? dan apakah hal ini berlaku di bank syariah saja atau sama saja di bank konvensional?
2. Bila saya berniat melunasi di kemudian hari, maka manakah sistem bunga yang cocok, fixed-flat ataukah fixed-efektif.
Trims mas.
@iwan
terima kasih bilang saya pintar.
Pertama, persepsi Anda bahwa bank konvensional “mengakali” debitur dengan bunga ringan tahun pertama dan “dibalas” pada tahun berikutnya, tidak selalu benar. Hal itu (kenaikan bunga drastis) bisa saja terjadi jika kondisi pasar finansial tiba-tiba berubah cukup ekstrim. Namun bisa juga salah jika ternyata keadaan pasar finansial cukup stabil atau bahkan membaik.
Kedua, jika Anda mengambil KPR via bank syariah, tidak juga berarti cicilan Anda akan tetap selama jangka waktu kredit (dalam kasus Anda selama 10 tahun). Sepengetahuan saya, bank syariah juga memungkinkan melakukan perubahan cicilan. Namun hal itu memang tidak semudah bank konvensional melakukannnya, serta rentang waktunya pun cukup jauh, misalnya setelah 5 tahun. Pastikan bahwa Anda mengklarifikasi hal ini ketika melakukan transaksi dengan Bank syariah kelak. Bisa jadi saya salah.
Jika Anda ingin melakukan pembayaran dipercepat, maka yang harus Anda bayarkan adalah pokok hutang tersisa, ditambah pinalti, jika ada. Sepengetahuan saya ini berlaku bagi bank konvensional maupun syariah.
Jika Anda berniat melakuan pembayaran dipercepat, juga tidak serta merta saya bisa mengusulkan skema bunga mana yang lebih baik. Karena terkait juga dengan besarnya bunga yang melekat masing-masing. Hanya saja, secara sepintas, skema bunga flat akan berpengaruh lebih besar terhadap pengurangan pokok hutang di periode awal cicilan, sehingga lebih menguntungkan jika akan dilakukan pelunasan dipercepat. Namun perlu diingat, rasanya saat ini tidak ada skema KPR yang menggunakan sistem bunga flat.
Semoga membantu ya.
Terima kasih mas atas jawaban cepatnya, btw saya juga dapat banyak informasi tentang bank-bank konvensional yang cenderung kurang fair ini dari pengalaman teman-teman di http://priandoyo.wordpress.com/2007/02/17/kpr-bank-permata-vs-kpr-bank-niaga-mencari-kpr-terbaik/ yang mana bisa saya simpulkan dikala pasar memburuk, dengan cepat mereka ikuti kenaikan suku bunga. Tapi manakala pasar membaik, butuh waktu lama/agak lamban atau bahkan beberapa sampai harus mengklarifikasi sampai bunganya diturunkan. Jadi pastikan juga kita tanyakan proses pengalihan dana apabila sewaktu2 merasa tak puas dengan service bank tsb.
Jadi tambah bingung gak ya?
@iwan
Ini fenomena umum di Indonesia, dimana konsumen ada di posisi yang lemah. Butuh kesadaran ekstra dan kita memang mesti proaktif untuk menjaga kepentingan kita. Misalnya dalam hal trend suku bunga sedang turun, kita memang mesti proaktif untuk meminta bank menurunkan bunga kreditnya.
Anda tidak perlu bingung, cukup pelajari hati-hati term and condition nya. Dan pastikan hal-hal yang Anda anggap penting, seperti pinalti atas pelunasan dipercepat, kebebasan untuk pindah (take over) dll, secara jelas disepakati.
mas novri, setelah membaca penjelasan diatas, saya penasaran dan minta print out rekening koran KPR saya.
ternyata ada sedikit perbedaan dengan progress KPR saya.
mohon bantuan penjelasannya,
berikut spesifikasi kredit saya,
Pokok kredit Rp. 37.500.000
mulai oktober 2006
suku bunga tahun 1 = 10.50%
suku bunga tahun 2 = 10.50%
suku bunga tahun 3 = 13.51%
suku bunga tahun 4 = 15.50%
selanjutnya mengikuti suku bunga pasar
dengan sistem penghitungan bunga anuitas.
ternyata angsuran perbulan saya sejumlah Rp. 519.600
dan tagihan kewajiban bunga saya pada tahun 1, tiap bulannya sebesar Rp. 328.125
tahun ke 2, menjadi Rp. 308.020
sisa pokok kredit sampai bulan ini [september 2008] sebesar Rp. 33.302.102
beda dengan perhitungan anuitas diatas.
baik dari sisi jumlah angsuran per bulan maupun angsuran bunganya.
dan kira2 berapa angsuran saya tahun ke 3 dan ke 4,
mohon penjelasannya
Maaf mas, panjang banget…hehee
trimakasih sebelumnya
@indri
Anda tidak menyebutkan tenor pinjaman Anda, namun dengan melihat angka cicilan, saya asumsikan tenornya selama 10 tahun.
Dengan pokok pinjaman 37.5 juta dan tenor 10 tahun, maka dengan menggunakan kalkulator cicilan saya, angka cicilannya memang berbeda dengan Mbak Indri, hanya saja selisihnya hanya beberapa ratus rupiah saja. Terlihat juga bahwa porsi bunga-nya sama pada awal cicilan, dan hanya selisih beberapa ratus rupiah di awal tahun kedua.
Dengan menggunakan kalkulator saya, cicilan Anda pada tahun ketiga sekitar 556.000 per bulan, dan tahun keempat sekitar 598.899 rupiah. Selisihnya mungkin hanya dalam hitungan beberapa ratus rupiah.
Semoga membantu.
Terimakasih mas, atas respon cepatnya
jadi nggak terlalu material ya selisihnya?
boleh nggak saya minta kalkulator cicilannya??
biar bisa ngitung sendiri….makasih mas.
mohon dikirim exell perhitungan kpr,trims
@indri
Maaf terlambat merespons. Banyak tugas menjelang libur lebaran yang mesti dikerjakan. Simulasinya sudah saya kirim ke email Anda.
@jhosa
ditunggu ya…
mas novri…mo tanya…
saya baru mengajukan kpr ke BTN, nah ada beberapa hal yang saya perlu tanyakan beberapa hal agar saya lebih jeli dalam melihat term and condition-nya.
1. Untuk bahasan bahwa apabila suku bunga turun dan bank cenderung tidak menurunkan sehingga kita harus proaktif, apakah hal ini akan disinggung di term and condition-nya? Bhawa apabila suku bunga turun, bank akan secara otomatis melakukan penurunan juga?
2. Untuk hal diatas, maksud menhubungi pihak bank, apakah artinya menghubungi karyawan-nya yang dulu bertugas negosiasi dengan kita? atau maksudnya langsung ke kantor BTN tempat kita melakukan KPR?
3. Untuk tenor 15-20 tahun, apakah ada asuransi-nya, misalnya apabila sebelum jangka waktu tersebut terjadi musibah yg mengakibatkan penanggungjawab meninggal dunia sehingga tidak bisa meneruskan cicilannya, apakah akan ada keringanan?
Maaf mas, banyak tanya…soalnya saya awam sekali mengenai KPR…
Trima kasih.
@dendi
1. Itu tergantung masing-masing Bank. Umumnya sih tidak tercantum. Yang tercantum dalam T&C hanyalah bahwa sukubunga bersifat mengambang sehingga bank boleh merubah suku bunga kapan saja dengan memebri pemberitauan pada debitur. Kata ‘merubah’ sebenarnya bisa naik bisa turun, cuma kalo udah naik, suka lupa turun 🙂 Jadi, kita sebagai debitur yang mesti proaktif.
2. Maksud proaktif adalah menghubungi bank melalui cabang tempat kita membuka rekening pinjaman itu. Akan sangat beruntung jika pegawai nya masih di sana, namun jika tidak, hubungi saja Loan Customer Services untuk mengajukan permohonan peninjauan suku bunga.
3. Saat ini, hampir semua pinjaman, berapun tenornya pasti di-cover oleh asuransi, minimal dua jenis. Yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa kredit. Asuransi jiwa kredit ini berguna untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan seperti yang Anda gambarkan. Sehingga jika -maaf- debitur meninggal, maka kewajiban (sisa hutang) akan dilunasi oleh asuransi, bank tak perlu mengusir dan mengambil alih rumah tersebut dari ahli waris. Premi asuransi ini dibayar sekaligus di muka, ketika perjanjian kredit ditandatangani.
semoga membantu ya.
Ini blog keren bgt.. 2 tumbs up…
Saya buta soal ekonomi2-an kaya gini, sekarang lagi ngelirik wira usaha.. makanya googling2 soal beginian.. eh ternyata nemu juga… kubookmark biar ga lupa 😀
thanks banget buat mbak novri..
@Mas Rony
Terima kasih kembali…
Oiya, saya ‘Mas’ ya, bukan ‘Mbak’ 😛
Mas n0vri, penjelasan tentang kredit dari Anda sangatlah membantu. Oleh karenanya Saya salut pada Anda.
Jika boleh Saya ingin bertanya.
Apa sih yang dimaksud dengan “kredit rekening koran” itu? Mohon penjelasan yang sedetil mungkin! Serta bagaimana semua ketentuan & aturan yang diberlakukannya? Karena saya ingin mengajukan kredit tersebut untuk memulai usaha baru. Apakah bermanfaat atau sebaliknya?
Oh iya, masih ada pertanyaan lagi. Keluarga Saya ada yang berhutang pada suatu BPR dengan jaminan SHM. Bunga yang dikenakan 2,25% per bulan (flat) selama 4 tahun, dengan pokok pinjaman IDR 35 juta. Saat ini sudah 18 x angsuran yang terbayar @ sebesar Rp.1,516juta. Jika ingin melakukan pelunasan awal harus membayar sisa pokok + penalti (30% x sisa bunga). Sisa bunga berarti 2,25% x 35juta x 30 bulan x 30%. Kenapa penalti yang dikenakan tidak seperti penalti pada umumnya, misalnya sekitar 4% dari sisa pokok tanpa melibatkan sisa bunga? Apa nama kredit tersebut?
Mohon penjelasannya! Terimakasih..!
@d!k
Kredit rekening koran adalah fasilitas kredit yang diberikan bank kepada anda berupa sejumlah uang tertentu, namun bukan berbentuk uang tunai diberikan pada Anda, melainkan sebuah rekening atas nama Anda yang jumlahnya sebesar limit yang disepakati.
Anda bisa menggunakan uang di rekening itu untuk bertransaksi seperti halnya itu rekening koran Anda (seperti anda menabung). Setiap bulan, bank akan mengenakan bunga atas jumlah uang yang Anda pakai, bisa didebet langsung ke rekening itu, atau mendebet rekening Anda yang lain, tergantung kesepakatan.
Dalam menggunakan rekening koran itu, Anda tidak bisa tarik tunai di kasir atau ATM, melainkan harus menggunakan media cek atau Bilyet Giro.
Misalnya, Anda membeli barang dari supplier Anda, Anda tinggal mengeluarkan cek sejumlah pembayaran Anda dan si supplier tinggal mencairkan cek tersebut ke bank. Nah, dengan dicairkannya cek itu oleh supplier Anda, maka ‘outstanding’ hutang Anda akan bertambah sejumlah nilai yang Anda keluarkan itu.
Sekarang mengenai sisa bunga.
Anda meminjam uang dengan perincian sbb:
a. pokok 35 juta
b. tenor 48 bulan
c. bunga 2.25% flat per bulan
sehingga cicilan Anda
= (pokok + total bunga)/tenor
= ((35 juta) + (35 juta*2.25%.48))/48
= ((35 juta) + ( 37,800,000)) / 48
= 72,800,000/ 48
= 1,516,667
Perlu diingat, dalam cicilan IDR 1,516,667 terdapat porsi yang tetap antara pokok dan bunga, yakni sebesar
1. pokok = IDR 729,167 (35 juta /48)
2. Bunga = IDR 787,500 (37,8 juta/48)
Dari sini, kelihatan berapa sisa pokok , bunga, dan pinalti (30% dari sisa bunga). Karena Anda sudah mencicil 18 kali, berarti masih terdapat sisa 30 kali cicilan lagi, sekarang tinggal kita hitung saja:
1. sisa pokok = IDR 729,167 * 30 = IDR 21,875,000
2. pinalti = 30%*(IDR 787,500*30) = IDR 7,087,500
Maka total yang harus anda bayar adalah 21.875.000 + 7.087.500 atau sebesar IDR 28,962,500
Mengenai mengapa, itu tampaknya dikembalikan ke kebijakan masing-masing bank, sehingga saya tidak bisa berkomentar. Yang pasti, kredit di BPR memang sangat mahal. Karena mereka mendapatkan sumber dana juga mahal yakni deposito berbunga tinggi dan kredit dari bank umum lain.
BPR mesti memberi bunga tinggi kepada deposannya, karena jika tidak orang tidak akan tertarik menyimpan uang di BPR yang reputasinya masih terbatas. Dan kebanyakan, kredit BPR juga bersumber dari kredit umum dari bank-bank besar seperti Mandiri dan Danamon, sehingga bunganya berlipat-lipat.
Memang BPR memiliki keunggulan, yakni syarat yang relatif lebih mudah dan proses yang cepat. Namun tentu ada harga yang harus dibayar, yakni bunga tinggi dan “term and condition” yang memberatkan seperti yang Anda alami.
semoga membantu.
Terimakasih. Jawaban Anda sudah cukup membantu. Menarik sekali berdiskusi dengan Anda, mudah-mudahan Saya bisa belajar banyak dari Mas n0vri tentang kredit serta semua yang berkaitan dengan hal tersebut.
Ada yang lupa untuk Saya tanyakan pada tempo hari. Jika surat perjanjian kredit pada saat transaksi dilakukan hingga saat yang bersangkutan belum menerimanya, dengan alasan dari pihak bank lupa. Apakah hal itu wajar? Karenanya yang bersangkutan kan bisa dibutakan terhadap aturan & ketentuannya.
Sedikit catatan bahwa pada saat petanda-tanganan surat perjanjiannya hanya dibacakan saja, tanpa ada waktu untuk dapat mempelajari lebih dalam apa & bagamana yang berlaku. Setelah kontrak dilakukan, arsip yang seharusnya diterima tidak langsung berikan, melainkan dijanjikan esok hari akan diantarkan. Namun hingga kini perincian mengenai administrasinya belum juga diberikan.
Apakah hal itu sehat?
Apakah itu siasat BPR untuk dapat mengolah kembali “term & condition”nya sewaktu-waktu, termasuk juga aturan tentang penalti?
Untuk kredit rekening koran, apakah bisa dijelaskan lebih rinci beserta perhitungan tenor, bunga maupun penalti yang berlaku saat ini pada umumnya seperti layaknya di Bank Mandiri, Danamon & BRI, serta apakah sulit sekali syarat pengajuannya?
Mohon Anda berikan contoh realistis, misalnya untuk pengajuan senilai Rp.300juta untuk sebuah rencana usaha baru!
Terimakasih..
@d!k
rasanya aneh jika Anda belum menerima surat perjanjian kredit. Hal yang lazim adalah, ketika kredit akan dicairkan, Anda, Bank dan Notaris bersama-sama menandatangani Surat Perjanjian Kredit, beserta membubuhkan paraf di setiap halaman (agar tidak bisa diganti-ganti). Surat itu berangkap dua, satu untuk bank dan satu untuk Anda, dan Anda langsung menerima copy itu untuk anda saat itu juga.
Dalam kasus Anda, saya tidak bisa berkomentar. Apakah perjanjiannya notariil? Apakah Anda membubuhkan paraf di setiap halaman Surat Perjanjian? Jika tidak, maka dugaan Anda bisa saja benar.
Untuk kredit rekening koran, umumnya bertenor satu tahun, dan dapat diperpanjang (revolving). Bunganya juga umum, tapi tak setinggi KTA. Anda mesti memiliki jaminan yang memadai untuk itu, sebagai contoh jika agunannya tanah dan bangunan biasanya kredit yang diberikan sebesar 80% dari nilai bangunan itu.
Misalnya Anda ingin mendapat kredit 300 juta, maka nilai agunannya harus sekitar 375 juta.
Beberapa bank besar akan meilhat pengalaman Anda di bisnis yang Anda tekuni ini. Umumnya bank mensyaratkan Anda harus sudah bermain di bisnis yang sama minimal 2 tahun. Kebanyakan Bank punya prinsip “we don’t finance the dream”. Untuk usaha yang sama-sekali baru dan Anda belum punya pengalaman, mungkin agak sulit, apalagi di saat bank sangat selektif memberi kredit seperti saat ini. Ketika ekonomi sedang baik, setahu saya ada bank seperti Bank Panin yang bersedia membiayai usaha baru.
Syarat lainnya juga bersifat umum. Bank akan melihat usaha Anda, prospeknya, supplier Anda, market, melihat track-record Anda, bagaimana kondisi pasar saat ini dsb.
Demikian, semoga membantu.
Dear Mas Novri,
Blog ini TOP BGT. Seperti temen2 yang lain yang sangat awam tentang masalah KPR, menjadi sangat terbantukan. Saat ini KPR saya sedang dlm proses di BRI, krn suku bunga nya yang terendah saat ini yaitu 11% fixed 1thn. Semoga smua berjalan lancar dan suku bunga tidak menjadi sangat jatuh (lebih dari 15%). Dengar2 BRI adl tmsk salah satu 3 perbankan terbesar di (kalo ga salah) Asia Tenggara. Mohon pencerahannya mas.
bolehkan saya dikirim juga file excel nya?
Arigato,…
Dear Mas Novri,
Saya mau sedikit minta pertimbangan. Saat ini saya sudah mendapatkan persetujuan atas KPR di BCA dan Permata. Plafond dan jangka waktu yang diberikan sama, yaitu 180 juta untuk 10 tahun.
Yang membedakan adalah Rate nya. di BCA saya disetujui dengan rate 15.5% fix 3 thn pertama dan cap 17% untuk 2 tahun berikutnya.
Sedangkan di Permata saya dapat 14.5% fix untuk 6 bulan, dan setelah itu floating mengikuti suku bunga.
Mengingat memang saat ini BI Rate makin naik, bagaimana menurut pertimbangan Mas Novri… bank mana yang sebaiknya saya ambil.
Mohon pertimbangannya.
Terima kasih.
@Dora
soal BRI saya belum pernah lihat artikel tentang itu, jadi belum bisa kasih komentar. Untuk skema cicilan, silahkan periksa e-mail Anda.
@Yani
Maaf baru bisa jawab sekarang. Sebenarnya semua tergantung risk appetite Anda sendiri, mau seperti apa. Dengan BCA , meski mahal Anda sudah punya “kepastian” dalam besaran cicilan setidaknya dalam 5 tahun berikutnya. Artinya Anda bisa lebih mudah dalam kalkulasi dan alokasi pengeluaran per bulan dalam 5 tahun ke depan. Kerugiannya, Jika ternyata pada saat Anda kena bunga 17% ternyata bunga turun, maka Anda membayar lebih mahal dibading harga yang umum di pasaran.
Sedangkan jika mengambil tawaran Permata, “kepastian” itu hanya 6 bulan, setelah itu bisa untung atau rugi (jika dibanding tawaran BCA), jika bunga turun, anda untung, namun jika bunga tinggi Anda rugi.
Semuanya terserah Anda, saya tidak bisa memberikan preferensi 🙂
Mas n0vri,
blog ini sangat bagus menurut saya pribadi. Selain dapat membantu menjawab kesulitan dalam perhitungan kredit, blog ini juga bisa menjadi obat penawar kebutaan dari pengetahuan tentang kredit & financial bagi siapa saja yang membutuhkan, terutama saya..
Oh iya, tentang kredit rekening koran, saya masih belum jelas, karena itu saya masih ada beberapa pertanyaan yg ingin saya sampaikan, di antaranya adalah :
1. Apakah untuk angsuran per bulan yang anda maksud adalah bunga atas pencairan tiap bulan saja (tanpa wajib membayar pokok)?
2. Misalnya tiap bulan nilai pinjaman berubah-ubah, maka apakah angsuran di setiap bulan tersebut juga demikian (berubah-ubah, sebesar bunga dari akumulasi pencairan sebelumnya)?
3. Apakah bunga berikutnya juga dihitung berdasarkan akumulasi pokok & bunga yang terhutang sebelumnya?
4. Untuk memperbaruinya apakah harus melunasi total pinjaman terlebih dahulu serta maksimal berapa kali untuk bisa memperbaruinya?
5. Dikenakan biaya & syarat apa saja untuk melakukan perbaruannya?
6. Berapa % kisaran bunga yang dikenakan pada umumnya, seperti di BRI, Mandiri, Danamon, Panin ataupun bank besar lainnya?
7. Apakah limit kredit tiap perbaruan bisa dinaikkan yang tentunya disesuaikan dengan nilai agunan?
Menurut anda apakah kredit ini lebih ringan & efisien dibanding jenis kredit lainnya jika digunakan untuk usaha?
Mudah-mudahan anda tidak bosan untuk menjawab setiap pertanyaan yang saya acukan!
Terimakasih..
@d!k
1. Betul, hanya membayar bunganya saja. Kecuali ketika jatuh tempo dan Anda tidak ingin memperpanjang pinjaman, maka harus dilunasi seluruhnya.
2. Ya. Besaran jumlah bunga kan tergantung seberapa besar pokok yang Anda pakai.
3. Ya, jika And amemutuskan untuk memotong pembayaran dari rekening Koran itu juga, maka pokok hutnag pada bulan berikutnya, termasuk juga bunga bulan sebelumnya. Misalnya begini, Anda punya fasilitas 300 juta, dan baru Anda pakai 100 juta. Pada bulan 1, anda akan membayar bunga atas pemakaian 100 juta, katakanlah Anda mesti membayar satu juta dan langsung didebet di rekening itu juga. Jika Anda sama sekali tidak menarik dana lagi dari rekening itu, maka pada bulan kedua, pokok hutang Anda menjadi 101 juta dan bunga dibebankan dari pokok hutang itu.
4. Tidak, sebelum waktunya berakhir Anda bisa memperbaharui fasilitas pinjaman Anda. Tentu jika Anda memiliki track record yang baik maka Bank akan senang hati memperpanjang pinjaman Anda.
5. Biayanya biasanya adalah provisi dan biaya notaris.
6. Untuk saat ini bervariasi antara 14% sd 17%, tergantung bank dan profil debiturnya.
7. Ya, jika usaha Anda berkembang dan Anda memiliki agunan tambahan, maka sebelum jatuh tempo pun dapat diberikan pinjaman tambahan.
8. Kredit rekening Koran memang di-desain untuk usaha. Khususnya untuk modal kerja. Jika untuk investasi, misalnya membeli mesin dan peralatan, maka jenis kredit yang cocok adalah pinjaman cicilan. Datang saja ke bank dan kemukakan kepentingan Anda, nanti account officer bank akan membantu Anda memilih jenis kredit yang sesuai dengan usaha Anda.
Saya senang bisa membantu Anda dan siapa saja yang memang bisa saya bantu dengan membaca blog ini.
Mas n0vri,
Thanx ya, atas semua informasi & saran yang Anda berikan..
Regards,
ADIK
@d!k
Terima kasih kembali, senang jika itu bisa membantu.
mas novri,
web-nya ok, soalnya saya baru akan mengajukan KPR dan lagi pilih2 bank mana yang terbaik, sementara ini baru survey ke Mandiri dan BRI, mandiri menawarkan suku bunga 14% efektif fixed 1 tahun, sementara BRI 12 % flat, jika saya mengajukan plafon kredit sekitar 100jt untuk jangka pelunasan 3 tahun, mana yang lebih menguntungkan? sebagai tambahan, rencana setelah 2 tahun akan saya lunasi, kalau boleh saya dikirimkan juga ya file Xcell simulasinya ya..
thanks a lot atas tanggapannya..semoga sukses selalu
Mas Novri,
Terima kasih atas adanya blog ini. Saya jadi tahu perkembangan terbaru dari permasalahan KPR, terutama tingkat bunga KPR.
Hal yang bikin kaget adalah info dari @Yani yang mengatakan rate bunga KPR BCA saat ini mencapai 15,5% fix 3 th dan 17% cap 2 th. Saya jadi sangat bersyukur telah ikut program fix & cap BCA tahun lalu sehingga masih mendapat fix 9,75% & cap 11%. Jadi, saya masih aman untuk 2 thn ke depan. Utk th ke-4 & 5 wajarnya memang harus nambah angsuran, tapi saya masih berharap tingkat bunga saat thn ke-4 & 5 bisa di bawah 11%.
Tingkat bunga pinjaman (termasuk KPR) memang tidak pernah dipublikasikan oleh bank sehingga kita sulit memantau perkembangan tingkat suku bunga. Untuk setiap saat menelepon bank untuk minta data tingkat bunga KPR, memang agak merepotkan. Entah kenapa bank enggan publikasikan tingkat bunga KPR-nya di situsnya ya ?
Dengan membaca blog ini setidaknya, dimana banyak teman2 yang cerita tentang KPR baru, maka saya dapat sekilas info atas up-date bunga KPR.
Terima kasih atas mas Novri yang telah buka blog dan teman2 yang berbagi info.
@indah
Jika memang akan dilunasi setelah 2 tahun, saya cenderung pilih BRI, memang cicilannya jauh lebih mahal, namun ketika dilunasi maka jumlah pokok hutang yang tersisa jauh lebih sedikit dibanding cicilan dengan bunga efektif ala BCA. Saya belum hitung secara detil mungkin bisa disimulasi sendiri. Coba cek email untuk simulasinya ya.
@wasqtho
Tingkat bunga pinjaman jarang dipublikasikan terkait cepatnya perubahan, sehingga dikhawatirkan tingkat bunga yang ditampilkan dianggap sebagai komitmen dan ketika nanti ternyata telah berubah bank dianggap misleading.
Btw, terima kasih sudh mau sharing pengalaman Anda di sini.
*masih bingun*
😆
Mas n0vri,
lApakah bunga kredit rekening koran sebesar antara 14%-17% itu untuk bunga per bulan?
Saya juga ingin melengkapi pertanyaan yang sebelumnya.
Apakah menurut perhitungan Anda lebih baik atau sebaliknya untuk rincian :
– Pinjaman pokok = IDR 35 juta
– Bunga / bulan = 2,25% flat
– Tenor . = 48 bulan
– Penalti = 30% * sisa bunga
jika di take over ke bank BRI, Danamon atau pun bank besar lainnya dengan mengambil jenis kredit rekening koran, akan dapat lebih meringankan beban bunga atau impas bahkan bisa sebaliknya?
Mohon berikan perbandingan rinciannya jika pinjaman tersebut ditake-overkan setelah mencapai antara angsuran yang ke 18 hingga ke 24.
Terima kasih!
Best Regards,
almas
jangan bingung Bro! 😛
@d!k
Bunga 17% itu untuk setahun. Untuk kredit modal kerja, biasanya suku bunga merujuk angka setahun.
Untuk take over, dengan asumsi seperti itu, maka hutang Anda yang akan di take over akan sebesar 29 juta kurang sedikit (lihat perhitungan saya di atas, di komen nomor 110).
Seperti saya uraikan sebelumnya, cicilan Anda berdasarkan akan berdasarkan jumlah pemakaian, jadi tidak bisa disimulasikan seperti halnya KPR yang merupakan produk dengan cicilan tetap. Untuk beban bunga, rasanya akan lebih ringan, karena memang terhitung dari pokok hutang yang besarnya sesuai dengan penggunaan dana, dan besaran bunga efektif itu lebih kecil dari bunga flat.
Semoga membantu.
saya mau tanya, misal kalo ajukan KTA di bank itu paling lama berapa hari ya diterimanya. thx.
@super
setahu saya sih, paling lama dua minggu sudah cair.
mas n0vri, ada punya kenalan teman yang kerja di bank BCA atau Mandiri tidak atau di grapari telkomsel??
tolong segera jawab ya mas n0vri. thx u.
@Super
Kalo teman di Mandiri dan BCA sih ada beberapa. Tapi untuk keperluan apa? fungsi tugas di bank sangat luas dan bisa jadi yang satu kurang bisa memahami yang lain.
Kalo yang di Grapari saya tidak punya kenalan. Di kantor pusat Telkomsel justru ada tapi belum tentu tahu operasional di Grapari.
bisa bantuin cari informasi alamat seseorang tidak mas n0vri lewat rekeningnya di bank. saya minta tolong mas n0vri tanyakan ke temannya yang kerja di bank, karena saya habis ditipu uang sebesar 14 juta. 😦 hiks hiks…. ada contact number yang bisa dihubungi barangkali.
Mas n0vri yg cerdas, apa kabar..?
Saya mau nanya lg nih, beberapa bulan yg lalu Saya mendapatkan pinjaman (KTA) dari Danamon. Dan Saya mau mentake-overkan kredit dari BPR ke bank Mandiri atau BRI, namun yg Saya inginkan adalah kredit rek koran dengan nilai plafon yg sebesar mungkin untuk modal usaha atau investasi di franchise.
Apakah mungkin bisa, Saya mendapatkan pinjaman tsb? Saya sempat dengar bahwa nasabah yg telah memiliki pinjaman di suatu bank tidak dapat mengajukan kredit lg di bank yg berbeda, karena namanya sudah tercantum list BI. Yg maksudnya tidak boleh ada pinjaman ganda bagi setiap nasabah. Apakah benar demikian Mas n0vri?
Dan yg terakhir, apakah ada kredit yg dikhususkan untuk franchise? Serta bidang usaha apa saja yg sering kali mendapatkan kepercayaan dari bank untuk dibiayai (selain bidang profesional seperti dokter, notaris dlsb)?
Terimakasih..!
Mas novri, tolong dikirim simulasi excelnya donk.
btw cara mengkonversi / mencari kesamaan nilai bunga anuitas setara dengan flatnya apa rumusnya ya…?
tks ya….
salam mas novri…… artikel anda ttg bunga bang sangat menarik. tlng mas novri saya dikirimi tabel excell perhitungan bunga anuitas ke gayun_10@yahoo.co.id
mau nanya mas….. saya kan PNS dengan penghasilan ttp tiap bln. jk sy ingin mencari KPR apa tdk sebaiknya saya mencari KPR yg menawarkan bunga fixed ckp lama misal 5thn kemudian sisanya floating? krn tiap bln saya kan tdk perlu mereka-reka brp2 kr2 saya byr cicilan slm 5 thn. jd dlm perencanaan keuangan blnnan pun sy akan lbh mudah…..
terima kasihsebelumnya
hallooo..mas novri…
lagi nyari2 info tentang perhitungan bunga bank, eh ketemu blog-nya mas novri..
membantu banget info2nya…termasuk info dari temen2 yang udah posting disini…
oh iya, aku boleh minta dikirimin simulasi excel nya juga gak…???
ditunggu loh…
muakasiihhhhh buanyaaakkkkk yahhhh…..
mo nanya mass..td sempet sy baca postingan di atas tapi kok jarang yang ngomongin ttg bunga floating ya..?
nah sy punya kasus nih..sy dapat pinjaman kredit Graha Mandiri 301 jt..dengan bunga 12 % floating selama 15 tahun..
Pada awal akad kredit disebutkan angsurannya sebesar Rp 3.612.000 tapi pas angsuran pertama yang auto Debet dr rekening sy ternyata udah berubah menjadi Rp 3.750.000..dan terakhir udah naik lagi menjadi 3.956.000..yang sy tanya kan gimana sih perhitungannya..thanks banget ya mas
Mas N0vri, makasih atas penjelasan efektif dan flatnya.. btw saya kerja di Bank Syariah, mau menawarkan Pembiayaan Pemilikan Rumah dengan margin 9 s/d 10,96% pertahun flat tergantung lama periodenya. margin yang lumayan di jaman sekarang yang mana bank pada menaikan suku bunga utk likuiditasnya.
Mas, n0vri
Singkat saja dengan rumus :
Anuitas : iM/(1-(1+i)^-n
Bagaimana saya mencari Suku Bunga(i) pada rumus tersebut :
Thank!
@semuanya
Mohon maaf baru respon sekarang. Selama dua minggu belakangan seluruh energi saya terfokus pada menunggui kelahiran buah hati yang pertama, plus langsung menerima “test case” poertama sebagai ayah, yakni anak pertama kami yang beru berusia beberapa hari harus masuk ICU selama lima hari. Alhamdulillah, sekarang semua telah berjalan dengan baik.
@super
Kalo ditanya bisa, jawbannya bisa. Tapi itu TIDAK BOLEH. Otherwise saya masuk penjaara. Data itu merupakan data kerahasiaan nasabah yang dilindungi UU.
@d!k
Bank tidak mempermasalahkan seberapa banyak bank Anda mendapat kucuran kredit, sepanjang Bank melihat Anda mempunyai kemampuan yang baik dalam memenuhi semua kewajiban Anda.
Kredit franschise ada, setahu saya Bank Mandiri pernah memiliki produk seperti itu.
@Luthfi, Gayun, Merry
File ditunggu ya, file ada di notebook yang hari ini tidak saya bawa.
@Gayun W
Semua tergantung appetite Anda Mas, namun kondisi sekarang –jika tidak kepepet- mungkin tunda dulu ambil KPR, bunga sedang sangat tinggi dan kondisi likuiditas yang lumayan ketat di pasaran, kurang kondusif untuk ambil KPR.
@Agus
Sesuai namanya floating, artinya mengambang, jadi Bank punya kewenangan merubah sukubunga yang ditetapkan pada debitur. Mengenai perhitungannya masing-masing bank bisa berbeda, tergantung struktur dana yang ada, margin keuntungan, provisi risiko dsb.
@Endi
Silakan jualan, tapi kalo saya kebetulan sudah punya rumah
@Ardi
Tingkat sukubunga ditentukan sebagai konstanta dalam rumus itu. Penentuannya ditetapkan oleh internal bank. Mengenai perhitungannya masing-masing bank bisa berbeda, tergantung struktur dana yang ada, margin keuntungan, provisi risiko dsb.
Selamat atas kehadiran anggota keluarga baru Mas n0vri, semoga kebahagiaan senantiasa selalu menyertai Anda sekeluarga..
@d!k
Amien, Terima kasih banyak atas doanya.
Selamat buat jadi Bapak Mas…
semoga sehat selalu….
@cay
Terima kasih atas doanya ya…
salam kenal mas. saya juga mau dong rumus hitung2an bunga yg berupa file excel. thanks sblmnya.
Mas n0vri,
Saya sudah coba untuk mengajukan KRK di beberapa bank, di antaranya adalah BRI, Danamon & Mandiri, tapi semuanya menolak. Hanya bank Mandiri yang masih mungkin dapat memberikan, walau Saya sudah menceritakan bahwa sebagian dananya untuk take over 2 kredit sebelumnya, namun itu pun berupa kredit investasi senilai minimal di atas IDR 100 juta. Karena bank hanya bersedia membiayai usaha yang produktif saja, lalu bagaimana cara meyakinkan bank agar Saya bisa mendapatkan KRK? Memang nantinya yang akan menjadi fondasi untuk mengembalikan pinjaman adalah usaha di bidang jasa, seharusnya kreditnya berupa investasi. Tetapi Saya butuh dana untuk usaha perdagangan.
Saya masih punya kesempatan di salah satu bank besar lainnya, yaitu BCA. Saya sudah mendapatkan formulirnya, namun masih belum Saya kembalikan. Takut salah lagi nih, kesempatan bisa habis. Menurut Anda bagaimana cara mengajukan & menyakinnya Mas?
Oh iya, bunga untuk kredit micro itu berapa & bagamana Mas?
Dan Saya juga mau Mas, rumus untuk kredit bunga efektif & juga rumus angsuran KRK ya Mas!
Anda juga boleh ngasih reply langsung ke email Saya!
Thank’s..
Salam buat si kecil ya Mas…
Mas mau tanya nih… gimana cara hitung/rumus mengetahui bunga Anuitas dari data bunga flat?
misal Flat Bunga 12% pa, plafond 12 jt dan jmlcicilan 12x
berapa % bunga anuitas?
@arif
file excel-nya sudah terkirim.
@d!k
Jujur saya, memang sekarang bank sedang sangat selektif dalam memberikan kredit. Apalagi kredit yang Anda ajukan meng-konversi kredit konsumsi menjadi kredit modal kerja. Jika tidak dilandasi sebuah alasan yang sangat kuat maka nyaris tidak mungkin diberikan. Salah satu pertimbangan utama bank dalam menyalurkan kredit adalah usia/lamanya anda menjalani bisnis tersebut.
Jika anda sama sekali baru di bisnis itu alias hendak mencoba sebuah usaha baru, maka hampir pasti pengajuan kredit Anda ditolak; bahkan dalam kondisi ekonomi yang kondusif sekalipun. Ada adagium di perbankan ‘never finance the dream’, apalgi di tengah kondisi ketatnya likuiditas seperti sekarang.
Btw, file excel sudah terkirim ke alamat email yang dicantumkan.
Ponco
Untuk gampangnya, bunga flat itu secara amount nilainya dua kali bunga efektif/anuitas.
Misalnya begini, Anda memiliki pinjaman dengan bunga flat 12% dan cicilannya sebesar -katakanlah- 1 juta. Maka angka cicilan 1 juta itu bila dihitung dengan bunga efektif/anuitas maka menjadi bunganya adalah 22-23%.
semoga membantu.
OK Mas.. Makasih, cuma yang aku pingin tahu Rumus bakunya. Flat 12% menjadi Anuitas 22-23%itu hitungannya dari mana?
thanks
Mas Novri,
Salam kenal mas…
sekali mohon maaf karena saya mengutip tulisan ini tidak langsung dari sumber nya…
mohon izinnya klo ada postingan di sini yg sekiranya bisa saya re-post di blog saya… karena yang saya lakukan memang banyak copy+paste dan sedikit menulis… sesuai tujuan awal saya buat blog yang terutama untuk referensi saya pribadi…
Terima Kasih sebelumnya,
Wassaalaam
FaisaL
@Ponco
saya tidak punya formula/rumus pastinya. Namun memang ada ‘rough calculation’ bahwa bunga efektif = (bunga flat*2)-1
Sulitnya mencari angka pasti karena perhitungan keduanya menggunakan basis yang berbeda, yakni pokok hutang awal dan pokok hutang berjalan, sehingga jika amountnya berbeda akan menghasilkan selisih yang berbeda, meski tingkat bunga sama.
FaisaL
It’s OK, saya melihat Anda memiliki itikad yang baik, dalam arti menunjukkan link asal, namun sayang, link yang Anda berikan adalah blog yang secara mentah-mentah mencontek tulisan ini tanpa izin.
Saya sendiri sudah agak lelah karena sering sekali tulisan-tulisan saya di-copy paste mentah-mentah tanpa izin. Bahkan sempat juga ada yang nekat mengirimkan ke sebuah koran dan dimuat. Konyolnya si pencontek adalah orang terpandang, sastrawan terkenal, fungsionaris ikatan cendekiawan, dan staff ahli bidang peningkatan mutu di koran bersangkutan. Untungnya dengan bukti-bukti kuat, tulisan itu kemudian dicabut meski sampai sekarang, pihak yang mem-plagiat tidak pernah minta maaf.
1Terima kasih Mas, emailnya udah masuk..
Mas n0vri, Saya turut prihatin atas adanya kejadian copy paste oleh si plagiat. Jangankan sebuah artikel yang tinggal copy lalu paste, usaha pun juga dijiplak sana sini. Sabar Mas, pasti suatu saat ada imbalan buat Anda dari Maha Esa meski bentuknya berbeda. Lagian sebagai orang perbankan, Anda secara materi kan sudah sangat terpenuhi & sangat lebih dari cukup alias sangat sejahtera. Kalau Mas n0vri bandingkan dengan bawahan Anda, misalnya seperti teller atau customer servise bank, Anda masih berada di atas mereka. Padahal mereka pun sudah sangat sejahtera dengan range gaji 3 jutaan per bulan.
Oh iya, Mas n0vri sendiri sekarang ini menjabat sebagai apa tepatnya? Kalau Saya boleh tau sih!
Namun di luar itu semua, memang bagaimana pun juga tetap menyakitkan kalau suatu hasil karya kita dijiplak begitu saja, itu kan artinya sama dengan dicuri..
Benar tidak Mas..!?
Thanx…
@d!k
Terima kasih simpatinya. Soal penjiplakan bagi saya tidak ada kaitan dengan materi. Bagi saya, sebuah tulisan adalah hasil dari proses berfikir, dan itu priceless; tak ternilai dengan uang. Hal terpenting adalah etika dan saling menghargai.
Bahwa jika tulisan dimuat di media massa, memang ada honornya, tapi biasanya tidak seberapa. Saya hanya menyalurkan hobby menulis. Btw, dari mana Anda ambil kesimpulan bahwa saya “secara materi sangat sejahtera”? Semoga ini menjadi doa buat saya, Amien ya Rabbal ‘alamin…
Soal jabatan, saya cuma pegawai biasa kok Mas. Bukan siapa-siapa. Hanya saja, kalo Mas @d!k lihat tulisan-tulisan saya di kategori “Goresan di Media”, ada link ke tulisan saya di koran-koran seperti The Jakarta Post, Bisnis Indonesia, dan Seputar Indonesia, dimana mereka menuliskan lengkap posisi saya saat ini.
salam.
Mohon maaf Mas n0vri, jika Anda telah tersinggung dengan sebagian kalimat yang Saya tuliskan. Saya tidak pandai mengolah kata, Saya tidak bermaksud demikian Mas, namun Saya hanya berniat supaya kita bisa untuk saling mengingatkan agar bisa selalu sabar & ikhlas. Karena Saya sendiri sering kali membutuhkan warning yang demikian. Tetapi Saya yakin sekali bahwa Mas n0vri adalah sosok yang tidak perlu warning tersebut, mengingat tujuan mulia & kerendahan hati Anda.
Suatu hasil karya, baik seni maupun intelektual yang berupa apa pun, misalnya ide, lukisan, puisi dan banyak lagi lainnya sangatlah tak ternilai harganya. Karena dari karya tersebut bisa menjukkan kualitas penciptanya.
Saya mengerti bahwa Mas n0vri bukan orang yang materialist, karena jika tidak demikian maka Saya tidak akan pernah mendapatkan goresan reply yang bisa membantu Saya secara “priceless”.
Tentang kesimpulan bahwa Anda sejahtera, itu berdasarkan kata hati Saya Mas. Jika kita rela & ikhlas membantu dalam berpositif-thinking secara cuma-cuma itu artinya tujuan mulia.
Jujur saja, bagi Saya sejahtera tidak ada bertumpu pada materi belaka, tetapi kekayaan ilmu & hati merupakan beberapa unsur dari sejahtera.
Ok Mas, kalau sempat akan Saya kunjungi link tersebut ya..
Teruslah berkarya Mas, kita patut bangga jika karya kita dijiplak. Itu menunjuk suatu kualitas yang lebih dari yang dimiliki oleh si plagiat.
Beda dengan barang yang murahan sekalipun yang dihancurkan / dicuri orang lain di mana terdapat kenangan manis yang kita miliki yang tidak mungkin kita dapat mengulangnya atau pun menganti barang tersebut dengan yang lain meski jauh lebih mahal harganya.
Salam sejahtera buat Mas n0vri sekeluarga.. always n forever..
Amin..Ya Robbal Alamin…
Thank’s
@d!k
Tenang aja, saya sama sekali gak tersinggung atau marah, sungguh. Saya hanya kaget bagaimana sebabnya sampai ada yang menyimpulkan saya “secara materi sangat sejahtera”. Karena saya samasekali tidak marah atau tersinggung, makanya saya bilang “semoga menjadi doa buat saya”.
Saya justru sangat berterima kasih pada Mas @d!k yang banyak memberi masukan sehingga blog ini “hidup”. Soal jatidiri, nanti jika saya ada waktu, saya akan buka account di Facebook, dan Mas @d!k saya undang deh 🙂
Soal plagiarism, biarlah, time will tell the truth. Meski saya beberapa kali mesti mengingatkan orang lain -sekaligus mengngatkan diri saya sendiri.
Saya pada dasarnya senang menulis, apalagi jika tulisan itu dianggap bermanfaat bagi orang lain. Setidaknya, sedikit pengetahuan yang saya miliki ini bisa dibagi dan bermanfaat bagi orang lain. If we can’t help others by giving them our money, please do a favor to share our knowledge.
Sering-sering mampir dan kasih input ya, kritik pedas juga welcome 🙂
Mas n0vri, posisi Anda tuh tidak semua orang bisa mendapatkannya, jadi posisi Anda itu sudah sangat isti”Mewah”.
Secara materi Saya menilai Anda sangat sejahtera bendasarkan ilmu yang Anda miliki sangat special. Ternyata benar kan..? SDM yang sangat bagus kemungkinan untuk ditelantarkan oleh perusahaan-perusahaan benefit menurut Saya maksimal hanya 0,07%. Seperti James Bond Mas.. Maaf hanya becanda!
Keep Create Mas.. Semakin banyak penjiplak, maka Anda semakin patut dibanggakan. Kuantitas penjiplak itu menunjukkan kualitas Mas..
Coba Mas perhatikan Microsoft dengan Windows XP nya, masih banyak juga yang lain yang bisa dijadikan contoh.
Tapi itu opini Saya pribadi Mas..
Mas, Saya mau nanya.. Kredit yang bisa untuk konsumsi & usaha itu ada ndak? Misalnya fasilitas untuk investasi, dagang, pendirian usaha baru,mrenovasi, kredit kendaraan & elektronik serta bisa ditarik tunai sesuai dengan kebutuhan sekaligus hanya dengan 1 rekening kredit saja yang penarikan & pelunasannya bisa dilakukan kapan saja secara flexible dengan limit tertentu & bunga yang kompetitif.
Jika ada apa nama & di mana Saya bisa mendapatkan produk kredit tersebut?
Dan kalau boleh Saya minta rumus KI ya Mas..!?
Terimakasih……
Regards,
@d!k
Wah, kalo kredit “combo” seperti itu rasanya cuma ada KTA, dimana terserah Anda mau diapakan. Nah karena tidak ada kejelasan penggunaan, maka bank tidak bisa menghitung secara pasti sumber pendanaan Anda dalam membayar kembali, akibatnya bunganya jadi tinggi –> karena risiko gagal bayarnya tinggi juga. Soal rumus, sama saja dengan file excel yang saya kirim ke Anda beberapa waktu lalu.
Salam.
Halo, Mas n0vri.. pa kabar? Kok sunyi ya, pada ke mana nih para debitur atau calon-calonnya? Konon tahun ini BI rate bertahap turun, kalau tidak salah akan menuju ke angka 8,5 hingga 7,5 an, benar tidak mas? Sekarang BI rate berada di 8,75, tapi suku bunga kredit bank umum kok masih di atas 15%, idealnya berapa Mas untuk saat ini? Apakah bunga bank mungkin bisa turun ue 12,5% an jika BI rate 7,5 misalnya?l
@d!k
Mungkin karena bunga tinggi, jadi minat amnbil kredit sedang turun sehingga jarang yang mampir. Untuk bunga acuan BI, rasanya mereka punya pertimbangan sendiri sampai seberapa jauh bisa diturunkan; karena ada banyak faktor seperti mengerem laju inflasi.
Sedangkan kredit umum masih tinggi karena banyak faktor, tak semata bunga acuan BI Rate. Misalnya saja, bunga yang dibayarkan Bank kepada pemilik dana, misalnya deposan/penabung dan bank lain. Karena ketatnya likuiditas di pasaran masih terus terjadi (sebagian bank yang punya banyak uang pelit meminjamkannya ke bank lain, takut seperti bank century yang gak bisa bayar), maka bunga antar-bank masih tinggi. Sehingga bunga yang diberikan bank kepada debiturnya pun umumnya masih cukup tinggi.
Mas novri,saya nofri seorang PNS..kok nama kita sama y?he2.mo tny neh mas.1.saya br akad kredit KPR bln januari ini.dgn plafon 35jt untuk 8thn..bunga fixed 1thn 12%,slanjut nya ikut bunga pasar.klo saya mau melunasi sebagian di awal kredit 6bln lg,misal dgn dana 10jt.dr segi ekonomis apa menguntungkan?ato lebih baik uangnya saya smpan aja?2.apa benar langkah saya dgn menambah uang muka diawal & mempersingkat jk waktu lbh untung,drpd pelunasan sebagian di tengah jalan walau tabungan saya jd berkurang he2..3.mau donk hitungan excel nya..trm ksh atas bantuan nya..nofrie_geodet@yahoo.com
@nofri
Kebetulan, nama kita sama 🙂
1. Pelunasan dipercepat selalu menguntungkan, karena kita bisa mengurangi beban bunga kredit. Gampangnya, amount yang kita bayar secara total jadi berkurang.
2. Betul, memperbesar uang muka dan memperpendek jangka waktu memang lebih baik, karena jika anda melakukan pembayarn dipercepat ketika dalam periode cicilan, maka Anda tetap membayar bunga lebih banyak. Apalagi dengan sistem bunga efektif yang dipakai cicilan KPR saat ini, cicilan pada awal periode lebih banyak porsi bunganya dibanding pokok.
3. Hitungan excel silakan ditunggu di email yang diberikan.
Semoga membantu ya.
mas, saya mau nanya nih. saya ingin beli sepeda motor melalui sebuah lembaga leasing, tapi masih bingung perhitungan bunganya.
harga motor 15.704.000,
*untuk uang muka 2.000.000 maka jika mengangsur 6 bulan harus bayar 2.516.000. jika mengangsur 23 bulan 821.000. tapi jika mengangsur 48 bulan 555.000
*untuk uang muka 6.000.000 jika mengangsur 6 bulan harus bayar 1.779.000.jika mengangsur 23bulan 588.000 jika mengangsur48bulan 397.000
sebenarnya masih banyak alternatif harga lainnya…
saya bingung bagaimana cara kalkulasinya… tolong dijabarkan ya mas, tentang perhitungan bunga dan pokok angsuran per bulannya. dan menurut mas yang mana yah yang lebih menguntungkan, dp besar atau yang kecil saja..?
terima kasih mas…
@Sandra
Untuk pinjaman sepeda motor atau mobil, umumnya menggunakan sistem bunga flat. Dari angka yang Anda berikan, tampaknya pihak leasing mengenakan bunga sebesar 20% p.a flat. Hal tersebut dapat diketahui dari perhitungan sbb:
Harga Motor : 15.704.000
Uang Muka 2.000.000,
maka pokok hutang Anda menjadi 13.704.000.
Cicilan Anda sebesar 2.516.000 selama 6 bulan, berarti total uang yang Anda bayarkan adalah 6 X 2.516.000 = 15.096.000. Untuk mengetahui tingkat bunga, maka jumlah tersebut (15.096.000) dikurangi dulu dengan pokok hutang: 15.096.000 – 13.704.000 = 1.392.000, sehingga bunga adalah (1.392.000 / 13.704.000) X 100% = 10.2% untuk masa enam bulan, atau 20.3% per tahun.
Hal yang sama dengan uang muka yang 6.000.000 itu:
pokok hutang Anda = 9.704.000.
Cicilan Anda sebesar 1.779.000 selama 6 bulan, berarti total uang yang Anda bayarkan adalah 6 X 1.779.000 = 10.674.000. Suku bunga: 10.674.000 – 9.704.000 = 970.000, sehingga bunga adalah (970.000 / 9.704.000) X 100% = 10% untuk masa enam bulan, atau 20% per tahun.
Begitu seterusnya. Semakin lama Anda mencicil, semakin besar pula bunga yang Anda bayarkan. Semakin besar DP yang Anda bayarkan, semakin kecil bunga yang Anda bayarkan.
Sehingga menurut saya, jika ada uang dan bisa dilakukan, maka pilih yang DP paling besar dengan masa kredit paling singkat, sehingga bunga yang Anda bayarkan juga semakin kecil.
Semoga membantu.
wow… thanks banget yah mas novri atas sarannya…^^
Sandra
u’r welcome 🙂
Mas, mau tanya ya, saya ambil leverage 10000$cad, dengan bunga 6,75%, cicilan saya bayar mingguan, kira2 bagusnya bayar mingguan atau bulanan yah, konsultan dari perusahaan tsb bilang bayar mingguan lebih menguntungkan, kalau hitungan saya bayar bulanan lebih murah, mana yg benar yah, bisa dibantu..
mas, saya ada pertanyaan, saya berminat ambil KPR, dari semua bank yg mas tahu, KPR dari bank mana yg terbaik, bisa dijawab cepatkan???
BNI, Niaga, BTN, Permata, BRI, Panin, Mandiri.
apa yg paling bila kita ingin memilih KPR yg baik dari suatu bank, makasih atas jawabannya…
lupa tambahannya, itu untuk tenor 10thn leveragenya… klu sudah 10tahun jadi berapa saya bayarnya, jangan dikurs ya mas, tetap saja dalam hitungan Canada $, nanti saya malah binun hehehe…
@Putri
1. Bunganya flat atau efektif Non? karena cicilannya pasti beda. Kalo bunga flat, sepanjang sukubunganya sama besar (misalnya seminggu 0.25%, sebulan 1%, setahun 12%) maka sebenarnya cicilannya sama. Sayangnya Putri gak beri saya gambaran besarnya perkiraan cicilan per minggu atau per bulan sehingga gak tahu hitungan bunganya seperti apa dan saya gak ada gambaran hitungan Putri atau konsultan yang tepat.
2. Untuk KPR di Indonesia saya gak bisa beri rekomendasi karena saya sendiri belum pernah ambil KPR komersial begitu. Tapi dari obrolan ringan dengan yang sudah pernah ambil, Niaga, Permata & BCA banyak direkomendasikan. Maaf gak bisa bantu banyak untuk hal ini.
kok belum dijawab yah mas… please dong… maaf ya mendesak banget..hehehe
Mas, iya sorry ketinggalan cicilan tiap minggu 28,69$ cad, sebenarnya saya tidak butuh leverage karena untum membangun credit limit yah terpaksa saya ambil, dan uang tersebut di invest utk jangka panjang dlm bentuk stock, setiap keuntungannya sedikit di re-invest kembali dan dana ini saya biarkan saja, karena memang tidak butuh kok. hanya disini memang harus membangun itu tadi. pertanyaan awal tadi klu menurut perhitungan saya lebih senang bulanan daripada mingguan, apakah benar hitungan saya ini, makasih yah..sukses slalu mas..
lagi tambahannya itu interest 6,75%/tahun.. kayanya fixed rate karena tiap minggu sampai sekarang yg di ambil yah segitu…
mas, pertanyaan saya adalah apa yang paling menarik untuk dijadikan referensi bila saya mengambil KPR dari bank, katakanlah BCA, niaga, permata, untuk dijadikan patokan, misalnya customer service kah, atau apalah krn dari referensi yang saya baca, kok mereka mengeluhnya masalah bunga saja. tidak yang lainnya..maksih kembali mas…
@Putri
Maap Non, saya kan cuma pegawai biasa, jadi terikat kerja… seharian meeting. Selesai meeting baru mengerjakan tugas; trus mesti buru-buru pulang karena jadi sopir buat istri yang punya tanggung jawab kasih ASI ke baby yang baru 3 bulan… Jadi, gak bisa setiap saat monitor blog or account di FB.
Untuk leverage, menurut pengetahuan saya yang sedikit tentang hal itu, dalam kasusmu memang lebih menguntungkan mingguan karena terikat stock yang volatilitasnya tinggi. Coba tanya orang lain yang lebih paham dengan hal ini.
Untuk KPR, rekomendasi itu didasarkan pada kecepatan proses, marketing officer yang helpful, dan butuh waktu cepat dalam memberi kepastian apakah kredit kita diterima atau tidak.
Keluhan tentang bunga, karena konsumen di Indonesia memang sangat price-sensitive. Tak hanya kredit perbankan, namun hampir semua barang/jasa yang dijual di pasar Indonesia harus memperhatikan struktur harga yang kompetitif jika ingin diterima pasar.
Kasarnya,orang Indonesia terkesan sedikit abai terhadap kualitas sepanjang harganya affordable. Ini terkait purchasing power yang masih relatif lemah dibanding negara-negara lain.
Dalam hal KPR, banyak orang yang mau lebih ribet dan bertele-tele sepanjang bunga yang ditawarkan bank dianggap murah. Bank-bank di Indonesia harus berani perang sukubunga jika mereka ingin eksis di market.
mas, makasih..disela2 kesibukan masih mau juga jadi dviser bagi kita ini. hmm.. kalau banyak meeting bukan pegawai biasa sih mas, btw apapun namanya jangan pernah melihat rendah terhadap status, masih banyak mereka diluar sana yg mencari kerja dan kena PHK karena krisis global. disini juga sama PHK besar-besaran, pabrik mobil tutup yah krn itu diatas tadi.
kalau boleh tau FBnya hahaha… japri ya mas…
Salam untuk istri dan si baby… lucu di photo, baby tdr jgn pake bantal biar kepalanya mbulat…hehehe… sukses dan rendah hati slalu…
@Putri
Terima kasih kembali. Saya senang jika bisa membantu siapa saja. Anda benar say mesti banyak bersyukur masih punya pekerjaan dan penghasilan disaat banyak orang kehilangan pekerjaan mereka.
FB nanti saya kasih tahu deh 🙂
salam….
Pak n0fri .. info nya bagus banget.
Ada yang mau saya tanya nih. Saya dah ambil KPR dan dah berjalan 13x cicilan. Tahun pertama saya KPR dg bunga fix 9,5% karena sedang promo. Jumlah KPR yg saya ambil sebesar 162,000,000 untuk jangka waktu 12 th ( 144 bulan ), saat itu cicilan jadi Rp 1,889,525 / bulan
dengan komposisi : nyicil pokok = Rp 607,025 dan nyicil bunga = Rp 1,282,500 .
Di tahun kedua bunga KPR naik jadi 15 %, dengan cicilan menjadi naik 540rb an yaitu Rp 2,431,420 dengan komposisi : nyicil pokok = Rp 406,420 dan nyicil bunga = Rp 2,025,000.
Yang menjadi pertanyaan saya sekaligus keheranan saya, kok jumlah cicilan naik sampai 500rb lebih tapi yang porsi nyicil pokok nya malah turun 200 rb lebih yah ?? jadi gimana tuh .. apakah kira2 perhitungan bank benar ??
Jadi nanti gimana dengan bulan2 selanjut nya misal bunga naik lagi karena gara2 ada pemilu, mosok cicilan total naik .. yang porsi buat nyicil pokok nya turun .. gak habis2 donk saldo utang kita.
Mohon jawabannya ya .. Thx
Hakkam
Memang demikian perhitunhgannya Mas. Seperti saya sebutkan sebelumnya, dengan perhitungan bunga efetif/anuitas yang dipakai oleh bank-bank saat ini menyebabkan porsi pokok sangat kecil dibanding porsi bunga, khususnya di awal-awal cicilan.
Dalam kasus Anda, pada awal tahun kedua, Anda dianggap/seolah-olah memulai suatu kredit baru dengan nilai kredit sebesar outsanding/ baki debet hutang Anda setelah dikurangi cicilan pokok selama setahun pertama. Karena bunganya naik sangat signifikan (dari 9.5% ke 15%) maka porsi bunga juga naik signifikan. Akibatnya porsi pokok justru mengecil.
Kalo soal “gak-habis-habis dong utang kita” saya gak punya jawaban, kecuali menyarankan untuk memperpendek sebisa mungkin tenor kredit, atau melakukan prepayment jika ada uang.
Salam
mas novri,
saya mau tanya :
1. faktor apa yang mempengaruhi besarnya tingkat suku bunga kredit pembiayaan ?
2. saya membandingkan suku bunga kredit pembiayaan untuk kredit motor dan mobil dari satu perusahaan, suku bunga yang ditetapkan berbeda. kenapa?
Pak Novri, saya senang bisa menemukan blog bapak dgn informasi yg banyak membantu saya mengerti tentang bunga kredit
Saya mohon bantuan. saya mengambil KPR di BTN dengan jumlah pokok kredit 108 juta,suku bunga 11,75 % per tahun,provisi 1.00% eenmalig dari jumlah kredit,jangka waktu kredit 120 bulan mulai 9 agustus 2007, angsuran per bulan Rp.1.576.600.Saya terkejut mulai bulan November 2008 ada kenaikan angsuran menjadi 1.625.000.saya bertanya ke CS kenapa ada kenaikan angsuran?CS menjelaskan ada kenaikan bunga sebesar 13 % di bulan Nov 2008. Bulan Februari sdh kembali turun 12.5%.Saya kurang mengerti perhitungannya,mohon penjelasan P. Novri.
Posisi pokok saya bln Feb 2009 adalah 98 juta.CS BTN menyarankan saya untuk mengurangi pokok minimal nilainya 5 x angsuran untuk memperpendek jangka waktu dgn angsuran tetap atau mengurangi angsuran/bln degn jangka waktu tetap.Manakah pilihan yg terbaik?.misalkan saya membayar 10 juta shg pokok berkurang 88 juta
kalo Pak Novri berkenan, mohon dikirim file excel tentang perhitungan bunga kredit dan angsuran .Terima kasih sebelumnya
@nurdin
Ini pasti terkait dengan cost of fund atau biaya dana yang menjadi beban bank. Sebagaimana Mas Nurdin tahu, bank adalah intermediary antara pemilik dana dan peminjam dana. Jadi harga yang dijual bank (dalam hal ini sukubunga kredit) sangat tergantung pada harga yang mesti di bayar ke pemilik dana (dalam hal ini bunga deposito/tabungan/giro).
Nah, struktur pendanaan itulah yang sebagian besar menjadi penentu sukubunga kredit/pembiayaan.
Untuk perusahaan leasing, ini tergantung seberapa bunga yang mereka bayar kepada Bank, karena pada umumnya perulasahaan leasing juga mengambil kredit dari Bank untuk permbiayaannya. Jadi bunganya lebih tinggi lagi. Ada juga perusahaan-perusahaan pembiayaan yang sudah besar dan bereputasi baik, bisa saja mereka menjual obligasi/surat utang langsung kepada uinvestor sehingga bisa memberikan bunga yang lebih rendah karena sumber dananya bukan dari pinjaman Bank.
@osmond
Karena memang perjanjiannya memungkinkan perubahan sukubunga di tengah masa kredit maka memang angsuran Bapak bisa naik-turun sesuai dengan tingkat bunga byang dibebankan Bank.
Dalam menentukan besaran cicilan setiap terjadi perubahan tingkat sukubunga, maka angsuran dihitung ulang dengan menggunakan pokok hutang baru (sisa outstanding/baki debet), bunga baru dan tenor baru (sisa masa kredit yang masih ada)
Saran CS untuk mengurangi pokok hutang memang benar dapat mengurangi cicilan. Logikanya sederhana, jika pokok hutangnya mengecil, maka bunga dan cicilan juga pasti mengecil
File excel terkirim ya Pak…
mas mana yg lebih menguntungkan antara sistem bunga flat dengan efeltif untuk sekarang ini.thq
@rudy
semua tergantung besarnya, Mas. Perhitungan kasar adalah
bunga efektif = (bunga flat*2)-1
Juga tergantung sejauh mana Anda akan tetap mencicil pinjaman itu atau ada keinginan/kemungkinan melakukan pelunasan dipercepat. Jika Anda ingin melakukan pelunasan dipercepat, sepertinya skema bunga flat lebih menguntungkan karena jumlah pokoknya yang berkurang selama cicilan di awal-awal periode pinjaman lebih banyak ynag berkurang dibanding dengan bunga efektif. Artinya sisa hutang Anda ketika hendak melakukan pelunasan dipercepat lebih sedikit dibanding jika pakai skema bunga efektif.
Semoga membantu.
mas n0vri saya sangat suka dengan blognya, sangat membantu sekali bagi saya yang kurang mengerti masalah perbankan dan kredit. saat ini saya sedang mengajukan kpr lewat bank btn. pihak developer mengatakan akad kredit diperkirakan bulan april or mei dan mereka mengatakan uang muka harus mesti dilunasi seminggu sebelum akad kredit. pihak developer juga mengatakan saya mendapatkan keringan berupa sph (surat perjanjian hutang) bila saya tidak bisa melunasi pembayaran dp sampai dengan akad kredit (sebagai info dp sebesar 20 % dari harga jual).
menurut mas n0vri gmn mas kondisi kpr sekarang, apakah suku bunga kpr tidak akan naik lagi. memang sih sekarang kelihatannya tren suku bunga menurun, apalagi bi rate juga terus turun. saya sedikit khawatir nih, takut entar malah kecekik sama kpr. satu lagi mas, sampai saat ini dari pihak bank btn belum pernah telpon ke saya. sedangkan dari pihak developer mengatakan kpr saya sudah disetujui oleh bank btn. mohon pencerahannya mas, makasih banyak.
salam kenal juga….
akhdi
Untuk bunga KPR, saya tidak bisa memberi garansi apa-apa. Semuanya bisa berubah cepat. Trend bunga memang sedang turun, tapi karena nilai tukar rupiah lemah, ekspor kita turun drastis, banyak daerah kebanjiran sehingga membuat distribusi barang terganggu, maka itu bisa memicu datangnya hantu inflasi tinggi. Jika inflasi dianggap akan naik, maka BI Rate mungkin tertahan penurunannya, sehingga trend bunga tinggi akan terus berlangsung.
Untuk pemberitahuan mengenai persetujuan permohonan kredit Anda di BTN, mengapa bukan Anda saja yang mengambil inisiatif untuk langsung bertanaya pada BTN tempat Anda mengajukan KPR?
Salam.
makasih mas n0vri atas sarannya. saya akan hub pihak bank btn dan juga developer tentang nasib kpr saya. rencana hari ini saya juga akan ke kantor developer sekaligus bayar cicilan uang muka.
saya salut buat mas n0vri. saya acungkan jempol, meskipun mas kerja dan punya kesibukan tapi msh sempet untuk membalas pertanyaan2 dari teman2 semua. walaupun mungkin tidak semua teman2 itu, mas n0vri kenal. semoga kebaikan mas mendapatkan balasan. amin……
mas kalo tdk keberatan, saya juga mau file excel tentang perhitungan bunga kredit dan angsuran . sekali lagi saya ucapkan terima kasih.
makasih mas n0vri atas sarannya. saya akan hub pihak bank btn dan juga developer tentang nasib kpr saya. rencana hari ini saya juga akan ke kantor developer sekaligus bayar cicilan uang muka.
saya salut buat mas n0vri. saya acungkan jempol, meskipun mas kerja dan punya kesibukan tapi msh sempet untuk membalas pertanyaan2 dari teman2 semua. walaupun mungkin tidak semua teman2 itu, mas n0vri kenal. semoga kebaikan mas mendapatkan balasan. amin……
mas kalo tdk keberatan, saya juga mau dikirimin file excel untuk menghitung kprnya. sekali lagi saya ucapkan terima kasih.
@Akhdi
Maaf baru respons, karena mendahulukan pekerjaan yang menjadi kewajiban profesional saya. Terima kasih atas doanya. File excel terkirim ke alamat email yang Anda cantumkan.
Mantep banget blog nya mas novri, jadi paham masalah kpr, sekalian kalo tidak sibuk mohon dikirimin file excel perhitungan bunga kredit dan angsurannya mas.
makasih banyak mas
terimakasih untuk artikelnya ..
ohya, kl bisa, saya juga ingin tau tentang seluk beluk kredit UMKM
yang biasa di berikan oleh bank atau pun non bank.
sistem pembayaran bunga seperti apa ya yang cocok?
terima kasih
regards,
Kio
salam kenal mas Novri, terimakasih banyak untuk blognya, bermanfaat sekali. saya mau minta rumus hitung2an bunga yg berupa file excelnya Mas, boleh gak??. Makasih banyak sebelumnya..
@ Mas Novri,
Saya ingin mengetahui rumus excel untuk menghitung besar cicilan, sisa pokok, dan bunga dengan sistem bunga efektif dan flat.
jika memungkinkan beserta contoh, tolong dikirimkan via email saya.
kemudian apakah rumus termaktub, sifatnya uniform untuk semua bank ?, atau apakah setiap bank menggunakan rumus yang berbeda ?
terimakasih atas kebaikan dan kesediaan mas Novri.
salam hormat.
@ Mas Novri,
Intinya sama dgn mbak Deasy, Saya ingin mengetahui rumus excel untuk menghitung besar cicilan, sisa pokok, dan bunga dengan sistem bunga efektif dan flat.
jika memungkinkan beserta contoh, tolong dikirimkan via email saya.
kemudian apakah rumus termaktub, sifatnya uniform untuk semua bank ?, atau apakah setiap bank menggunakan rumus yang berbeda ?
terimakasih atas kebaikan dan kesediaan mas Novri.
salam hormat.
Mas Novri,
Saya mempunyai 2 Kredit KPR dengan bank yang sama tetapi berbeda jangka waktunya Yang 1 kreditnya 7 tahun dan sudah berjalan 3 tahun sdangkan yang satu lagi kreditnya 10 Tahun dan masih berjalan 1 tahun.
Sebenarnya saya ingin segera menyelesaikannya tapi mereka kan sistem anuitas . Apakah sebaiknya dua kredit saya di take over bank lain digabung menjadi 1 kredit saja dengan 1 bank ? dan APa lebih baik saya pakai bunga menurun seperti yanga ada di BPR atau Bunga Anuitas seperti bank BNI yang saya ambil sekarang? karena saya ingin menghindarkan bunga yang sangat Tinggi.
Terima kasih atas bantuannya yach.
Mas Novri yang terhormat , saya mau Tanya , contoh kasus:
Pinjaman : 31.000.000
Suku bunga flat : 1.7 % / bulan
Tenor : 120 Bulan ( 10 tahun)
Jika dihitung dengan bunga anuitas maka :
Angsuran per bulan (pokok+bunga)=785.253 (pokok= 46.523 Bunga = 738.730)
Melihat data diatas bunga Anuitasnya = 2.383 %/bulan
Bagaimana rumus mencari suku bunga flat menjadi anuitas ( 1.7 % menjadi 2.383 % ) dengan menggunakan exel..?
Kalau ada rumusnya dalam exel mohon utk dikirim ke email saya …
Terimakasih atas bantuanya…help me….
mas, novri…menyambung dari mas balian… sy juga pengen dikirimin formula untuk mencari perhitungan dari flat ke anuitas…. soalnya dari uraian mas novri yang panjang dan sistematis… formula dari anuitas ke flat bisa di ketahui.. matur nuwun mas novri
bagus banget mbak tulisannya…
terima kasih udah mau berbagi wawasan dan wacana, saya sangat membutuhkan hal-hal yang seperti ini,mengingat saya yang belum pengalaman sekali dalam hal ini, namun saya sekarang bekerja di perusahaan pengembang software akuntansi simpan pinjam.
untuk simulasi kredit simpan pinjam dan perhitungan bunga secara online bisa lewat web saya :
http://kalkulator-kredit.site90.com
semoga bisa membantu. ^_^
mas Novri, saya saat ini berencana untuk membeli rumah second dengan KPR, tapi saya bingung mau pilih bank konvensional dengan bunga KPR 14% (mungkin bunganya efektif ???) atau bank syariah dengan bunga 10.55% flat. Plafon yang saya ajukan yaitu 100 juta dengan tenor 10 atau 15 th. Tolong bantuannya, mana yang harus saya pilih. Kalau ada rumus perhitungannya di file excel tolong dikirimkan ke email saya. Terimakasih sebelumnya
Mas NOvri yang baik.
bisa share hitungan excelnya, saya sempat menghitung menggunakan PMT di excel apakah sama? oiya apakah di excel ini juga ada simulasi bayaran pada tiap tahun atau bulannya. sehingga saya dapat memperkirakan bila ingin melunasi pada tahun x. terima kasih banyak
salam
Arryo
Halo Mas N0vri yang murah ilmu, mas Novri ada beberapa hal yg mau saya tanyakan, tapi saya mau cerita sedikit, sekitar 7 tahun lalu saya kerja di jkt,saya pernah pnya crdt card, sgkt cerita perushaan bgkrt sehingga kena phk dan tdk bs bayar crdt card (dgn tdk ada mksd untuk ngemplang) karena wkt msh krja tdk ada mslh, sampai saya harus pulang ke daerah asal saya, sampai 3 tahun kmudian Alhamdlillah saya bekerja kembali smpe skrng, Sekarang saya pnya rencana ambil KPR, pertanyaan saya :
1. 1 tahun lalu saya pernah Tanya temen saya krj di bank bahwa nama saya ada di dafta SID BI, sampe brapa lama data saya ada di SID BI?
2. tahun lalu kbtlna sy d tgskn kerja ke kota lain dan saya married sehingga saya ikut pndh kota dan KTP baru, dan ktp yg baru saya trdpt kesalahan tgl lahir (berbeda dgn tgl lhr ktp lama,waktu pnya crdt card), apakah kalo saya ajukan KPR bisa di acc ato tdk?
3. seingat saya dl ada 3 crd card tapi saya lupa bank apa aja, kalo saya pnya itkd baik untuk bayar, tapi saya sdh lupa semua data dan lain sebagainya mengenai crdt card tsb trus bagaimana?
4. apakah kalo saya bayar bisa bayar pokok htgnya saja, karena dasar dari kejadian diatas ?
5. Pertanyaan terahir, Mohon saran terbaik untuk kasus ini menurut sudut pandang mas Novry?
maaf sblmnya mas Novri pertanyaanya borongan,terimakasih seblmnya atas jawabanya
Salam,
Hary Hs
Mas Novry boleh dong di kirim file exel cara hitung kpr, ada rencana mau ambil kpr nich mah..
Matur Nuwun Mas..
Salam Ary
Mas Novry, ikutan tanya dong.
tgl 27 Mei 2009 saya telah akad kredit di Bank Mandiri.Besar pinjaman Rp 102.000.000 jangka waktu 180 bulan.bunga 9,25% p.a fixed rate 1 thn, selanjutnya floating mengikuti suku bunga bank mandiri. Angsuran pertama 1.049.776 .Pertanyaan saya:
1. apakah angsuran saya akan tetap setiap bulannya?
2. kalau ingin melunasi sebagian(minimal 10% dr baki debet), apakan menguntungkan buat saya?
3. dengan pelunasan sebagian itu apakah cicilan saya tetap dan masa pembayaran berkurang, atau sebaliknya cicilan berkurang dan masa pembayaran tetap 180 bulan.?
mohon jawabannya ya mas……
terima kasih untuk uraiannya, teman. sangat mudah dimengerti dan memberi pemahaman.
regards,
– valent
Salam kenal mas Novry,
Saya berniat mengajukan KPR dan sudah proses persiapan akad kredit, mohon dapat diberikan contoh perjanjian KPR yang dapat dijadikan acuan untuk KPR saya sehingga tidak terdapat pasal-pasal yang memberatkan di kemudian hari maupun lemah dari segi hukum.
Terimakasih.
mas mau dong itungan Xcel nya untuk anuitas dan fix, trim ya
Mas novri,
Saya ingin sekali mendapatkan formulasi excel untuk menghitung bunga KPR. KEbetulan saya akan ambil KPR dalam waktu dekat ini.
Mohon bantuannya.
Materi tentang KPR ini sangat bermanfaat bagi saya.
salam,
Inov
coba download file excel ini : http://www.ziddu.com/downloadlink/6455407/cicilanrumah20.xls di file tersebut ada rentang bunga 5%-20% dan jangkauan cicilan sampai 20 tahun, semoga bermanfaat
Mas Novri yang baek, saya mau tanya nich….
Pada Bulan Sept 2008 saya mengambil KPR di BNI dengan pinjaman Rp. 82.500.000,- tenor 15 tahun, Bunga Fixed 12% p.a. setahun dengan cicilan pertama Rp. 990.139,-/bulan (pd bln Okt 2008) dan pada bulan ke 13 s.d ke 180 bunga efektif dan floating (sesuai dengan surat perjanjian), pada bulan ke 13 bank merevieuw bunga menjadi 13% dengan cicilan Rp. 1.041.465,-.
Pertanyaan saya : misalkan pada bulan Nov’ 2009 atau cicilan saya yang ke 14 bunga yang berlaku adalah 14% apakah cicilan saya tetap Rp. 1.041.465,- (yang berubah hanya porsi bunga dan pokok) ataukah cicilannya bertambah ?
Maaf Mas pertanyaannya bersambung :
Dari ilustrasi atau daftar perhitungan yang diberikan bni pada lampiran surat perjanjian, saya melihat pada awal cicilan, jumlah bunga lebih besar dari jumlah pinjaman pokok dan pada akhir cicilan jumlah bunga mengecil sedangkan jumlah pinjaman pokok membesar (mengkerucut terbalik antar bunga dan pinjaman pokok)
pertanyaan saya adalah :
Apakah sistem bunga efektif yang dipakai oleh bni atau bank yang lain memang seperti itu ? (apakah memang ada peraturan dari pemerintah/BI) kalau memang betul , saya menilai sangat merugikan nasabah sebab saldo akhir nasabah pada awal-awal cicilan tetap besar, yang mana perhitungan bunga dihitung dari saldo akhir x bunga yang berlaku dan menghasilkan bunga yang besar juga yang harus dibayar oleh nasabah.
Sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas tanggapan dan jawabannya.
Mas nov mau tanya neh tentang perlunasan percepat.
saya mengajukan KTA sebesar Rp. 18.000.000 bunga 1,88% tenor 15 bulan
saya bayar tiap bulannya 1.538.408. kalau saya mau perlunasan dipercepat pada bulan ke 6, perhitungan sisa yang harus saya bayar berapa yah dan cara perhirungannya. klo saya hitung dengan metode yg di atas kok gak ketemu hasilnya yah.
terimaksih untuk jawabananya,.
jay
Nyambung dengan pertanyaan mas sony, mas nov. Mohon jawaban dan tanggapannya dikirim ke sy juga. Sy ambil kredit ke bni 120 juta untuk masa 15 tahun, 1 tahun pertama bunga fixed dan selanjutnya floating. Motivasinya, sy juga ingin ada percepatan pelunasan nantinya. Sy butuh rencana waktu untuk melakukan perlunasan dan kira-kira pada tahun keberapa perlunasan yang harus saya lakukan itu dan tentunya sangat menguntungkan bagi saya. Mohon jawabannya, Terima kasih
pak novri, saya ingin menanyakan apa yang terbaik ? saya sudah mendapatkan pinjaman plafon dari bank swasta sebesar 300 jt dan sudah berjalan sekitar 2.5 tahun dan dana itu sudah saya gunakan untuk pembangunan rumah sebesar 300 jt juga, masalahnya sekarang tiap bulan saya baru sanggup membayar bunganya saja pokoknya tidak dan ini membuatku sangat berat. apa di bca atau bank lain ada produk take over dari bank swasta yang saya pinjami dan perhitungan suku bunganya bagaimana ? mohon saran dan petunjuk, terimakasih.
salam Mas,
mohon dapat di bantu excel program nya utk menghitung perhitungan bunga efektif .
terimakasih atas bantuannya.
salam
salam kenal mas novri, blognya manteb banget…
mohon kirimkan excel perhitungan kpr nya ke e-mail saya
thanks before
Askum Mas novri..
Mas setelah baca tulisan2 Mas ama posting2nya tmn2 jadi agak ttg sistem kredit..
Mas boleh minta aplikasi excel tuk perhitungan bunga flat ama anuitas ga?
soalnya saya skrg lg dihadapkan 2 opsi bank (BRI + BTN)yg menganut 2 sistem bunga tersebut, tuk perbandingan aja biar ke depan ga nyesel..thanks Mas…sukses trs Mas….
Assalamualaikum Mas Novri mo tanya
saya mengajukan KPR sebesar Rp 146,520,000 jangka waktu kredit 15th kemudian diacc oleh 2 bank Mandiri & BTN sbb:
Mandiri
Full amount,angsuran/bln Rp.1,638,843 jangka waktu 175 bulan, suku bunga 10,5% p.a efektif fixed 1th selanjutnya sisesuaikan dgn suku bunga yg berlaku di bank mandiri(suku bunga tdk mengikat&dpt berubah sesuai dgn ketentuan suku bunga yg berlaku di bank mandiri).
BTN
Rp 146,000,000 (pembulatan), angsuran/bln Rp.1,786,400 jangka waktu 180bln, suku bunga 12%/tahun dng cara perhitungan anuitas (suku bunga dpt ditinjau & berubah sesuai dgn ketentuan bank)
Dari informasi diatas mohon advicenya bank mana yg lebih meringankan menurut mas novri ataupun pengalam dari temen2nya.
Saya tunggu jawabannya ya mas soalnya urgent maklom bln ini mo realisasi..Thanks
Halo mas novri,
Nemu blognya hasil googling cara hitung KPR 🙂
Kebetulan saya mau ambil KPR untuk perumahan dgn tenor 15thn, yg mau saya tanyakan mana yg lebih memudahkan cicilan untuk jangka panjang? Apakah bank konven atau syariah?
mas, saya daniel, ingin menanyakan perihal pelunasan seluruh atau sebagian.
apa yang dimaksud dengan pelunasan maju(seluruh atau sebagian) pada masa counter rate dikenakan penalty sebesar 1% dari dana yang disetorkan ditambah bunga berjalan?
Kredit saya tinggal 203 jt, saya ingin melakukan pelunasan sebagian sebesar 80 Jt.
Mohon dijelaskan Plus Minus nya?
saya memilih bunga fixed selama 3 tahun, dan sisanya counter rate, dengan tempo 15 tahun.
sebelumnya saya ucapkan terima kasih
Daniel
mas novri maaf mau tanya,saya mau tanya.
kalau saya mau melakukan pinjaman lebih baik yg KTA atau pinjaman dengan menggunakan agunan sertifikat rumah?
apa untung ruginya, makasih banyak mas
Mohon info untuk pelunasan kredit BTN setelah 20 th dengan sisa kredit 4jtan kira2 pelunasan untuk tahun sekarang berapa ya???
salam? salam kenal ingin bertanya pinjaman saya di Bank BRI Sebesar 170.000.000 51 kali anggsuran tenor 15 tahun. jika bulan desember ini ingin melunasi tetapi saya meminta keringanan pelunasan berapakah keringanan yang saya dapat, terimakasih mohon pencerahannya
keren jawaban2nya…cepat, cerdas dan mudah dipahami
mas novi mudah mudahan masih dapat merespon
Mau minta pertimbangan nih…KPR saya 2 tahun pertama 7,9% tahun ke 3 menjadi 12,5%, kira – kira kalau tahun ke 4 saya renovasi di bank yang sama dengan bunga 10,5% efektif , gimana biar lebih menguntungkan (ngurangin tahun atau ngurangin cicilan). (yang dimaksud efektif pa apa ya…dari bahasan mas novi nulisnya efektif aja heheh).thanks
mas mau nanya, saya mengajukan KTA Cimb Niaga pada tanggal 17 januari 2017, tapi status pengajuan saya tertera financial C,
Itu maksudnya apa ya mas??
mas saya mau tanya..lebih baik mana menurut anda antara meminjam uang ke bank dengan jaminan SK PNS atau dengan jaminan Sertifikat tanah / rumah…
sebagai info tambahan kalau pinjam dengan SK PNS Pokoknya 167jt angsuran per bulan sekitar Rp.2.758.500,- jangka waktu 10th
kalau dengan sertifikat tanah pokok pinjaman 35jt angsuran per bulanya sekitar Rp.1.513.000,- jangka waktu 3th
dengan kondisi
1.semuanya sama di Bank BRI
2.untuk yg menggunakan sertifikat paling lama jangka waktunya hanya 3th
3.saya tidak tahu bunganya flat/efektif (harap maklum kalau butuh uang yg begituan jarang diperhatikan)
terima kasih sebelumnya, karena saya baca dari atas jawaban anda sangat terperinci n mohon maaf kalau bisa saya minta file excel nya untuk penghitungan kredit konsumtif
salam pak novie
mohon bantuan dan info, kira-kira mana yg lebih meringankan saya sebagai nasabah salah satu bank, melanjutkan masa floating selama 10 tahun dr KPR setelah masa fixed berakhir?; atau mengajukan permohonon pemindahan ke jenis KPR lain di bank yg tersebut dengan kredit fixed 10 tahun ataukah sy melakukan take over bank lain dengan kompensasi membayar pinalty dr bank tersebut. mohon pencerahannya dan trimakasih sbmnya
salam